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Da proprietari a inquilini - i dubbi dell'esperto sulla norma per banche e debitori

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Di Dino Crivellari
La casa, un problema da più punti di vista
La casa, un problema da più punti di vista   -   Diritti d'autore  Luca Bruno/Copyright 2020 The Associated Press. All rights reserved

Ospitiamo qui un intervento dell'avv. Dino Crivellari a commento del progetto normativo presentato alla commissione parlamentare d'inchiesta sul sistema bancario.  Ex condirettore centrale di Unicredit, Dino Crivellari unisce alla lunga esperienza in ambito bancario, legale e d'insegnamento un'expertise specifica nella gestione dei crediti in sofferenza.

NPL, cartolarizzazioni ed altri provvedimenti a valenza sociale

Da proprietari a inquilini.

Uno degli argomenti più rilevanti quando si parla di crediti deteriorati delle banche (Npl- non performing loans) è quello relativo agli effetti socio economici della vendita all’asta dei beni immobili ipotecati dal creditore, sia in sede di erogazione del finanziamento che a seguito di procedura esecutiva avviata per il recupero del credito non onorato.

La sensibilità sociale è amplificata dalla particolare propensione degli italiani alla proprietà immobiliare (tra le più diffuse al mondo), talché l’idea che ad una famiglia o ad un’impresa venga, sia pur legittimamente, sottratto il frutto di sacrifici e risparmi, a volte anche di generazioni precedenti, risulta particolarmente sgradita al pubblico in generale. Peraltro i dati confermano che il ricorso a garanzie ipotecarie da parte delle banche sia molto diffuso e ciò non solo in sede di concessione di mutui per l’acquisto dell’immobile (non si potrebbe fare diversamente), ma anche, e forse fin troppo spesso, in sede di erogazioni di credito di funzionamento, specie in presenza di controparti deboli sotto il profilo del merito creditizio; l’alternativa potrebbe essere non ricevere il supporto finanziario della banca.

Il fenomeno degli Npl.

Da quando le crisi finanziarie del 2008/2011, mai del tutto superate, hanno creato il fenomeno degli Npl che in Italia ha raggiunto cifre esorbitanti (dal 2015 lo stock dei crediti deteriorati non riesce a scendere sotto i 350 miliardi e si prevedono altri 70/ 100 miliardi nel prossimo biennio), la sensibilità sul tema si è acuita in proporzione alla crescente dimensione del fenomeno delle espropriazioni immobiliari specie a carico delle famiglie.

Il legislatore, sensibilizzato, è intervenuto con diversi provvedimenti per semplificare le procedure esecutive ed accelerarne i tempi in particolare da quando, dopo il 2015 , sempre più consistenti volumi di Npl sono stati ceduti dalle banche sul mercato con operazioni massive (più di 200 miliardi), dolorose per i cedenti a causa dei bassi prezzi di cessione dovuti anche ai tempi lunghi delle esecuzioni immobiliari. Punto più critico è sempre stato che sottrarre l’immobile al debitore, specie se un privato che aveva contratto un mutuo per acquistare la casa di famiglia, è un atto socialmente mal tollerato, ancorché del tutto legittimo.

Un precedente: il “Repossess parziale”.

Dopo che dal 2008 il numero di Npl incominciò a crescere a ritmi incalzanti, questo tema divenne particolarmente sentito.

Un primo tentativo di affrontarlo fu portato avanti da UCCMB , la banca allora di proprietà di Unicredit dedicata alla gestione degli Npl, allora ed ora il più grande operatore del settore. UCCMB lanciò un prodotto denominato “Repossess parziale”, orientato a trovare un punto d’incontro tra l’esigenza del creditore di riscuotere il credito non pagato (per il maggior importo possibile, nel tempo più breve possibile ed al minor costo) e quella del debitore di non perdere definitivamente il proprio immobile a causa della procedura esecutiva.

Uno degli obiettivi della banca fu quello di evitare di arrivare alla vendita all’asta grazie alla quale l’immobile sarebbe stato venduto probabilmente ad un prezzo inferiore al credito (la banca avrebbe quindi registrato una perdita consistente) con la conseguenza che il debitore restava comunque esposto alla continuazione delle azioni di recupero del creditore pur avendo perso l’immobile di proprietà perché non esdebitato.

Il “Repossess parziale” prevedeva che la banca e il debitore stabilissero quale fosse l’importo massimo della rata di mutuo ancora sostenibile da allora in poi da parte del debitore. La banca faceva così acquistare da una propria Reoco (società immobiliare della banca destinata a questa attività) la quota di proprietà dell’immobile che avrebbe consentito di estinguere il mutuo residuo in linea capitale in proporzione opportuna alla nuova rata di mutuo sostenibile. In questo modo la banca creditrice realizzava una parte del mutuo, pagato dalla Reoco, e riportava in bonis il mutuo residuo rimasto in capo al debitore.

Vantaggi e svantaggi del “Repossess parziale”.

Il vantaggio per la banca era di chiudere un credito deteriorato e iscrivere all’attivo un credito in bonis, con beneficio in termini di interruzione degli accantonamenti. Per il debitore il vantaggio era di continuare a possedere l’intero immobile, pagare una rata di mutuo sostenibile, maggiorata di un modesto importo quale canone di affitto della quota di proprietà della Reoco , e beneficiare dell’impegno di quest’ultima a rivendergli l’immobile entro una certa data ad un prezzo prestabilito ovvero determinabile in relazione ad alcuni parametri prefissati. Insomma una operazione “win-win” in cui entrambe le parti realizzavano vantaggi sostanziali, ma che aveva un limite nel numero di rate arretrate con cui il debitore si presentava per negoziare l’operazione. Più erano le rate arretrate, meno probabile era far quadrare i conti nella determinazione del “Repossess parziale”. Altro elemento sfavorevole era dato dal rischio che la Reoco si trovasse ad accumulare quote di proprietà, per definizione difficilmente rivendibili se non a valori sacrificati. Insomma il “Repossess parziale” era una buona soluzione per molti casi , ma non per tutti. Ad ogni buon conto era la dimostrazione che, volendo affrontare l’argomento, c’erano spazi di soluzione.

Le cartolarizzazioni a valenza sociale.

Su questa linea di pensiero e tentando una soluzione più strutturata che vedesse come attore non più il creditore originario (la banca), ma il cessionario che ha comprato il credito, la legge 27/12/2019 n. 160 (legge di bilancio 2020) ha apportato una delle innumerevoli modifiche alla legge 130/99 che aveva istituito lodevolmente in Italia la cartolarizzazione dei crediti. La conseguente attuale formulazione dell’art. 7.1 della l. 130/99 prevede che “le disposizioni di detto articolo” si applicano “su istanza del debitore,” a cartolarizzazioni “effettuate nell’ambito di operazioni aventi valenza sociale che prevedano la concessione in locazione al debitore, da parte della società veicolo di appoggio” (Reoco) “dell’immobile costituito in garanzia del credito ceduto“.

Lo scopo è sostanzialmente il medesimo del “Repossess parziale”: evitare che l’azione di recupero sfoci necessariamente nella esecuzione forzata con tempi di realizzo molto lunghi e valori di recupero insufficienti, evitando comunque il divieto del patto commissorio di cui all’art. 2744 c.c.
Per quanto questa novella non chiarisca se la presentazione dell’istanza del debitore renda obbligatoria la concessione in locazione dell’immobile (mi stupirebbe) e non precisi termini e condizioni che dovrebbero regolare l’operazione, molto più espliciti sono i benefici fiscali previsti ai commi 4 e 8 bis del ricordato articolo 7.1.

Senza voler entrare nel dettaglio, per quanto mi consta, l’applicazione di queste disposizioni ha incontrato parecchi ostacoli a cominciare dal fatto che non sia prevista (ma a dire il vero neanche esclusa) la possibilità del debitore di riacquistare l’immobile. Lo scopo sociale, non poco propagandato, sarebbe conseguito grazie al fatto che, sia pure a titolo di conduttore, il debitore resta nel possesso dell’immobile per tutta la durata della locazione. Senonché, durata, importo del canone, condizioni di locazione ecc. sono lasciate alla trattativa privata e da nessuna parte si parla di esdebitazione. Queste omissioni non favoriscono la diffusione di operazioni di questo tipo, con buona pace di chi ha menato vanto di aver finalmente risolto il problema di coloro che perdono la casa per non aver pagato il mutuo.

Una nuova ipotesi in lavorazione.

In “Commissione bicamerale banche” il prof. Lener ha illustrato la bozza di un nuovo articolato, frutto della collaborazione tra esponenti politici ed un gruppo di lavoro costituito da banche, servicer e vari studi legali di primario livello (assenti associazioni di consumatori e imprenditoriali), che parte dalla proposta di legge a firma Ruocco presentata il 12/5/21 (AC 3109).

Per quanto si tratti di attività in fieri, può essere utile fare alcune valutazioni partendo dalle notizie acquisite. L’idea di fondo è che si consenta al debitore inadempiente, proprietario di un immobile ipotecato dal creditore, di continuare a possederlo in base, anche qui, ad un contratto di locazione, dopo averne persa l’intera proprietà, ma con la possibilità di riacquistarlo entro la fine della locazione stessa.

La struttura ipotizzata è la seguente: un “fondo immobiliare“, più specificatamente un Fia chiuso e riservato, acquista l’immobile dal proprietario debitore, ma versa il prezzo al creditore che si dichiara soddisfatto. L’ex debitore (ex proprietario) ha la facoltà (che corrisponde ad un obbligo del fondo) di locare l’immobile per un periodo non inferiore a 10 anni avendo la possibilità di riacquistarlo in qualsiasi momento pagando un prezzo pari al valore della vendita originaria al fondo maggiorato del 10%. Questa regola vale per i primi 10 anni di locazione, dopodiché il prezzo sarebbe lasciato alla libera contrattazione delle parti. La struttura è simile a quella del “Repossess parziale “ di UCCMB, ma in questo caso riguarderebbe la proprietà intera dell’immobile, e non solo una quota e la durata della locazione è particolarmente lunga e vincolante (evidentemente per garantire al FIA, nel caso, una redditività di lungo periodo).

Vincoli e condizioni. Sono previsti alcuni vincoli. Il prezzo a cui il debitore deve vendere l’immobile al fondo non deve essere superiore, alternativamente:

  • al valore contabile netto del credito deteriorato registrato nel bilancio del creditore (NBV), evidentemente una banca
  • al prezzo di cessione del credito versato dal cessionario al cedente se il credito è stato ceduto, a meno che il cessionario non abbia iscritto nel proprio bilancio un valore superiore al prezzo di acquisto
  • al valore di vendita in sede d’asta come stimato da un esperto indipendente (articolo 17 decreto Mef 24/5/99 n. 228) nominato congiuntamente da creditore e fondo
  • al valore indicato nella c.t.u. disposta dal giudice dell’esecuzione ovvero alla base d’asta dell’incanto previsto per una data immediatamente successiva all’accordo tra fondo e debitore.

Dalla bozza di testo che abbiamo potuto visionare non sembra previsto alcun criterio per la scelta fra le varie opzioni che quindi avverrà in base alla situazione di fatto e all’accordo tra fondo, debitore e creditore. Ne consegue che per una operazione relativa ad un credito deteriorato ancora nella titolarità della banca e per il quale non sia stata attivata una procedura esecutiva, la soluzione sarebbe univoca: il prezzo non deve essere superiore al Nbv aumentato delle spese dell’operazione (quest’ultime non definite: una omissione che favorirà la parte forte della trattativa).

Il rischio dal lato del debitore è che l’immobile venga venduto al fondo ad un valore inferiore a quello di mercato. In tal caso il debitore potrebbe preferire vendere l’immobile privatamente e saldare il debito con la banca sempre che non abbia altro patrimonio aggredibile. Lato banca l’operazione sarà neutra se il prezzo di vendita al fondo sarà pari al Nbv poiché non registrerà perdite aggiuntive rispetto a quelle già stanziate in bilancio con gli accantonamenti. Certo è che la banca avrà interesse ad adottare questa formula il prima possibile per evitare che l’applicazione delle regole del Calendar provisioning riduca progressivamente il Nbv con oneri a carico del suo conto economico. D’altra parte, se il valore dell’immobile è sicuramente superiore al Nbv, la banca non avrà alcun interesse ad accettare l’offerta del fondo, potendo recuperare in sede di esecuzione immobiliare più di quanto iscritto in bilancio. Stessa considerazione farà la banca se il debitore avesse un patrimonio aggredibile superiore al Nbv. Diverso il caso in cui uno degli attori è un cessionario e non siano state avviate azioni esecutive (raro, ma possibile).

Gli scenari. Poiché il prezzo di cessione è di norma ben inferiore al Nbv del cedente, possiamo trovarci di fronte a due scenari:

  • il valore del bene è superiore al prezzo di cessione: il cessionario non aderirà alla proposta del fondo aspettandosi di ottenere un valore di recupero superiore
  • il valore del bene è inferiore al prezzo di cessione: il fondo offrirà un importo più basso cui il cessionario potrebbe aderire solo se si fosse reso conto di aver sbagliato la valutazione del credito in sede di acquisto.

In ogni caso farà la differenza la capienza o meno del patrimonio ulteriore del debitore.
Saremmo comunque di fronte a casi marginali: per il cessionario il credito acquistato è un investimento che deve rendere con tassi a due cifre e non può accontentarsi di recuperare solo il prezzo di cessione. Se il cessionario fosse disposto a transigere al prezzo di cessione, chi soffrirebbe sarebbero di sicuro le Gacs eventualmente presenti in quanto il rendimento della specifica operazione sarebbe nullo.
Questa fattispecie potrebbe essere interessante solo per il debitore che, aderendo all’operazione, potrebbe tornare proprietario dell’immobile pagando appena il 10% in più del prezzo di acquisto offerto dal fondo anche solo pochi mesi dopo l’operazione ed ottenendo una esdebitazione che la procedura esecutiva non gli consentirebbe. Sempre che ne abbia la possibilità finanziaria.

Trascurabili i casi in cui il cessionario abbia registrato in bilancio un valore di iscrizione del credito superiore al prezzo di acquisto. Tuttavia per evitare comportamenti opportunistici sarebbe stato meglio non prevedere questa ipotesi. La prescrizione che il prezzo di vendita possa essere fissato da una stima condotta da un esperto indipendente nominato dal fondo e dal creditore (non dal debitore) potrebbe aver applicazione in teoria solo se le ipotesi di cui ai punti precedenti non consentissero l’accordo. Tale stima dovrebbe individuare i possibili valori di una ipotetica vendita in sede d’asta secondo i criteri indicati dalle linee guida dell’ABI. L’adozione di questa ipotesi potrebbe comportare perdite aggiuntive sia per la banca che per il cessionario i quali aderirebbero solo nel timore che i tempi lunghi delle esecuzioni e le loro dinamiche possano ulteriormente mortificare il valore attuale netto dell’incasso futuro. Improbabile.

C’è da chiedersi che interesse avrebbe il fondo ad acquistare l’immobile, a meno che il debitore abbia preventivamente rinunciato a detenerlo in locazione per 10 anni e conseguentemente a ricomprarlo. Solo in tal caso il fondo può essere interessato a comprare l’immobile prevedendo di venderlo sul mercato libero, quindi ad un valore maggiore, subito dopo l’acquisto ovvero locarlo a più remunerativi canoni di mercato. Di sicuro il debitore avrà interesse ad aderire all’operazione solo se la stima dell’esperto è significativamente inferiore al valore che il debitore stesso reputa di attribuire al bene, avvantaggiandosi sia dell’esdebitazione per il maggior debito che della possibilità di lucrare la differenza tra il valore di mercato atteso e il prezzo di riacquisto maggiorato del 10%.

Ma se il valore attribuito al bene dal creditore fosse superiore alla stima dell’esperto , perché mai il creditore dovrebbe accettare? Valore della c.t.u. e base d’asta del prossimo incanto sono previsti come ultimi, alternativi, limiti legali del prezzo di acquisto da parte del fondo. Non tanto nel caso della c.t.u., che potrebbe riportare valori improbabili, quanto la base della prossima asta potrebbe essere un buon punto di incontro tra fondo, creditore e debitore perché di norma è molto più bassa del valore di mercato, ma costituisce il più probabile valore dell’incasso per il creditore. Dipende naturalmente da quante aste deserte ci siano già state (a seguito delle quali la base d’asta viene falcidiata) ed ancora una volta dal valore di mercato atteso. Certo è che se il valore sul mercato libero fosse più alto, sia il fondo che il debitore avrebbero interesse a concludere l’operazione. Analogamente per il creditore sempre che il debitore non abbia altro da perdere e quindi l’esdebitazione non sia controproducente per il creditore stesso.

Altro limite previsto dagli estensori della bozza è che il valore massimo del Nbv sia di 500.000 euro per il debitore persona fisica e di 5 milioni per il debitore persona giuridica. Non se ne parla, ma è da ritenere che le imprese individuali siano parificate alle persone fisiche. Questi limiti, per le banche soggette a Calendar provisioning fanno sì che, con l’andar del tempo, anche crediti all’origine ben più consistenti possano essere interessati all’operazione con il Fia. Sotto il profilo soggettivo, le parti di questa operazione sono il debitore, le banche, gli intermediari finanziari ex articolo 106 TUB, le società di recupero con licenza ex articolo 115 Tulps, le Spv ex lege 130/99, nonché Fia, fondo immobiliare chiuso e riservato, ex articolo 58 Tuf, però costituito da intermediari specializzati e vigilati ex Tuf.
Anche i partecipanti al Fia possono essere esclusivamente investitori professionali (non meglio qualificati) e investitori individuati dal regolamento di cui all’articolo 39 del dlgs. 58/98.
Sotto il profilo oggettivo, possono essere considerati ai fini di queste operazioni esclusivamente crediti deteriorati garantiti da ipoteca (non se ne specifica il grado) classificati a sofferenza o UTP, erogati da banche e intermediari finanziari ex articolo 106 TUB o acquistati da società di recupero crediti e da Spv. Sono ammessi i crediti derivanti da operazioni di leasing.

Potrebbe essere una omissione voluta, ma non condivisibile, la mancata menzione di crediti garantiti da terzi datori di ipoteca, una fattispecie piuttosto diffusa in Italia.
È esplicitamente dichiarato nel testo che i creditori possono far ricorso al Fia per rendere più efficiente ed efficace la gestione dei crediti deteriorati. Formulazione quanto mai vaga, ma che potrebbe, in astratto, essere fonte di responsabilità per coloro che non dovessero essere in grado di dimostrare che la singola operazione abbia ottenuto lo scopo indicato dalla legge.

I benefici fiscali in presenza di una serie articolata di condizioni. I benefici fiscali previsti non sono trascurabili:

  • le imposte indirette sono le stesse che si applicherebbero al debitore e proprietario originario dell’immobile; ⁃ gli accordi transattivi sono esenti da imposte di bollo e registro

  • i redditi prodotti dalla detenzione delle quote dei Fia, anche se cedute a terzi diversi dagli originari partecipanti, sono esenti dall’imposta sul reddito fino alla scadenza del Fia

  • la cancellazione delle ipoteche iscritte sugli immobili acquistati dal Fia sono esenti da tassazione anche nel caso di acquisto in sede d’asta o da procedura concorsuale, previo accordo con il debitore in quanto i relativi oneri (teorici?) concorrono alla quantificazione del prezzo. L’espressione non è felice e sarà sicuramente riformulata.

C’è intanto un chiaro ed inequivoco effetto di esdebitazione. Una volta che il Fia ha eseguito il pagamento del prezzo dell’immobile, il creditore è tenuto a comunicare al debitore l’intervenuta estinzione del credito deteriorato. La formula è ambigua in quanto il Fia in effetti viene autorizzato dal debitore ad estinguere il debito girando al creditore un importo pari al prezzo di acquisto dell’immobile. Una sorta di delegazione di pagamento. Quindi, dire che il creditore riceve il pagamento del prezzo dell’immobile è almeno formalmente non corretto. Mentre non sarebbe stato inopportuno precisare che anche i fideiussori del debitore sono comunque liberati, per quanto superfluo, l’estensore ha ritenuto necessario precisare che l’estinzione del credito deteriorato comunicata dal creditore non opera in relazione agli eventuali ulteriori crediti ed alle relative eventuali garanzie reali e personali. Sembrerebbe ovvio.

Non trascurabili gli “effetti contabili” per debitore e creditore che in effetti sono di natura essenzialmente fiscale.
Sembrerebbe ovvia la previsione che la comunicazione di estinzione del debito effettuata dal creditore autorizza il debitore a cancellare dal proprio bilancio la relativa passività.
Meno ovvia e sicuramente di forte impatto è la previsione che la sopravvenienza attiva conseguente alla cancellazione del debito sia assoggettata ad una imposta, “sostitutiva dell’imposta sul reddito”, nella misura dello 0,5% dell’importo del debito cancellato. Mentre non è di immediata comprensione perché si sia voluta dare la qualificazione di "imposta sostitutiva", è poco comprensibile perché lo 0,5% debba calcolarsi sull’intero valore del debito cancellato e non soltanto sulla sopravvenienza attiva realizzata.
A seconda di quanto sia stato falcidiato il credito, ci si potrebbe trovare in condizioni incomprensibilmente estreme. Se il prezzo pagato dal Fia fosse pari a gran parte del debito, la sopravvenienza attiva potrebbe essere talmente modesta che l’importo dello 0,5% calcolato sull’intero debito potrebbe sopravanzarla vanificando il beneficio ricercato. D’altra parte non si capisce il senso della previsione tenuto conto che si tratta pur sempre di un’imposta che dovrebbe colpire il reddito, cioè la sopravvenienza attiva, e non il debito. È molto probabile l’incostituzionalità di una tale previsione.

Non aiuterebbe a superare la critica la denominazione di "imposta sostitutiva". Tassare un debito come se fosse un reddito, per quanto mi risulta, non era mai accaduto. Il gettito di questa imposta sostitutiva potrebbe non essere trascurabile e potrebbe servire a coprire almeno in parte il minor gettito dovuto alla fiscalità di vantaggio riservata al creditore. Anche per i creditori infatti è regolato un impatto fiscale (non “contabile“) laddove si prevede che, se il creditore subisce perdite sul credito netto (NBV) , può utilizzarle come credito d’imposta suddiviso nei cinque anni successivi.
È il caso in cui il creditore accetti che il Fia acquisti l’immobile ipotecato ad un prezzo più basso del Nbv riportato in contabilità. Si tratta di un beneficio per il creditore bancario che, dopo aver goduto della deduzione integrale delle perdite dal 2015, l’ha vista gradualizzare nelle leggi finanziarie del 2019 e successive che hanno ripristinato la deducibilità fiscale delle perdite in diverse annualità. Beneficio che potrebbe costare all’Erario non poco e pone problemi di parità di trattamento cui non mi pare faccia velo la “fiscalità di scopo” invocata dai presentatori dell’articolato e neppure lo”scopo sociale” che invero non si rileva sostenendo che l’ex debitore può continuare a utilizzare l’immobile ceduto sia pur quale inquilino. Tanto meno mi pare reggere questa impostazione mancando del tutto la “copertura finanziaria”esplicita del beneficio. Sarà interessante vedere quali modalità di attuazione vorrà elaborare l’Agenzia delle entrate cui è demandato questo compito.

Pleonastica (ma non si sa mai!) la prescrizione che, a seguito dell’estinzione del debito, il creditore deve provvedere alle opportune rettifiche segnaletiche presso la centrale dei rischi della Banca d’Italia e presso quelle private, salvo conservazione di una annotazione contabile separata. Quest’ultima indicazione può solo significare che, in qualche modo, deve restare traccia presso la centrale rischi della pregressa classificazione a deteriorata della posizione risolta tramite l’operazione con il Fia. Anche quest’ultima prescrizione appare pleonastica quando i regolamenti della Centrale rischi prevedono già che di certe segnalazioni resti traccia per un periodo determinato. Non si vorrà, spero, peggiorare la situazione. Che resti traccia dell’operazione in Centrale rischi rende inconsistente l’affermazione di coloro che sollecitano l’approvazione di queste norme proprio per ripristinare il merito creditizio del debitore. Non sarà così.

Del tutto incongruo invece è che per effetto di queste operazioni con il Fia si effettuino rettifiche segnaletiche a valere sulla Centrale d’allarme interbancaria (CAI) che, come noto, tiene traccia, per periodi determinati, di chi ha emesso assegni a vuoto, degli assegni rubati o smarriti o bloccati, di chi ha utilizzato irregolarmente carte di credito, ecc.
La CAI registra fatti già accaduti la cui notizia è bene che resti di pubblico dominio. Non si comprende l’utilità di questa previsione che non ha una diretta correlazione con la ratio dell’intero provvedimento orientata a rendere più efficiente ed efficace la gestione dei crediti deteriorati.

Quali sanzioni. L’articolato prevede anche norme sanzionatorie a carico dei creditori che non osservino le disposizioni.
Si tratta di sanzioni amministrative pecuniarie tra 20.000 e 100.000 euro che verrebbero irrogate dalla Banca d’Italia secondo criteri che dovrà adottare. Non si prevedono invece norme sanzionatorie per i fondi, il che è singolare atteso che la maggior parte delle prescrizioni sono dettate per i FIA per quanto riguarda la loro costituzione, il loro funzionamento e le regole da adottare nell’esecuzione delle operazioni.

Per i creditori gli unici obblighi sono quelli relativi alle segnalazioni delle centrali rischi pubbliche e private che peraltro, al momento, non riguardano le agenzie di recupero crediti con licenza ex art. 115 Tulps, esenti quindi da sanzioni. Singolare omissione , tanto più che nello stesso articolo è prescritto che la Banca d’Italia, fra l’altro, debba emanare un provvedimento dettando norme di condotta cui dovrebbero attenersi creditori e Fia nelle negoziazioni. Norma imperfetta quest’ultima che avrebbe invece ben meritato un apparato sanzionatorio adeguato, in assenza del quale potrebbero favorirsi a danno del debitore, parte debole, disposizioni contrattuali e comportamenti negoziali penalizzanti.

Particolarmente singolare la preoccupazione dell’estensore tradita dalla prescrizione che Banca d’Italia dovrebbe stabilire con proprio provvedimento previsioni contrattuali affinché queste operazioni non ricadono nell’ambito di applicazione del divieto del patto commissorio ex artt. 1963 e 2744 c.c..
A parte l’incongruità del riferimento all’art. 1963 c.c. dove il divieto del patto commissorio è collegato al contratto di anticresi che nulla ha a che vedere con l’operazione di acquisto del bene ipotecato da parte del Fia (nell’anticresi non si ha una vendita, ma l’impossessamento del bene da parte del creditore che ne percepisce i frutti imputandoli a deconto del debito), ma il richiamo all’art. 2744 c.c. lascia intravedere la consapevolezza del rischio di tenuta dell’intera struttura dell’operazione qualora si profili, per esempio, una significativa “correlazione“ tra Fia e creditore. Tanto più vero che, immediatamente dopo, si prescrive che il regolamento del Fia debba rispettare le previsioni di cui all’ IFRS 10 in materia di controllo di fatto, della disciplina delle parti correlate nonché in materia di conflitti di interesse.
Cosa si vuole evitare?
Forse si vuole evitare che questa operazione si presti ad un inganno. Il creditore potrebbe montare l’operazione con il Fia (con il quale potrebbe avere sostanziali interessenze ) impossessandosi di fatto, sia pur attraverso il Fia “alleato” , dell’immobile ipotecato ed aggirando nella sostanza il divieto del patto commissorio. I benefici potrebbero essere notevoli, tanto più che l’operazione godrebbe di utilità fiscali non trascurabili. Ci si chiede perché, se si voleva evitare ciò, non si sia esplicitamente vietato che il creditore, direttamente o indirettamente, possa trarre utilità di qualunque natura dalla operatività del Fia e si sia invece ricorsi ad una circonlocuzione che fa gravare sulla Banca d’Italia la non facile soluzione.
Per quanto non ci sia dubbio che i tecnici della Banca d’Italia siano in grado di affrontare con competenza l’argomento, è ben strano che non si sia dato il giusto peso alla circostanza che nella gerarchia delle fonti un provvedimento della Banca d’Italia, tanto più privo di un apparato sanzionatorio, se non di carattere amministrativo, abbia un peso sicuramente inferiore in termini di cogenza rispetto ad un esplicito divieto legale accompagnato da sanzioni opportunamente severe.

Conclusioni

Queste riflessioni hanno il solo scopo di collaborare con spirito costruttivo al dibattito che si può aprire su ipotesi di lavoro come quella qui in sommario commento ma anche per tante altre ipotesi legislative arenatesi nelle commissioni parlamentari, una tra tutte il Giubileo bancario.

In estrema sintesi: a parte il beneficio dell’esdebitazione del debitore, non ne vedo di particolari né per lui né per i creditori, salvo quello fiscale che interviene solo se la transazione trilaterale porta a quest’ultimo ulteriori perdite.

Il vero beneficio lo ottengono i detentori delle quote del Fia sia per i prezzi di acquisto degli immobili ipotecati, che se non saranno convenienti non porteranno al perfezionamento del contratto, sia per la rendita del 5% assicurata dalla legge, ma anche per il goodwill del 10% sulla vendita all'ex debitore e per i vantaggi fiscali non trascurabili.

In conclusione, se si vuol cercare di disinnescare, per quanto possibile, un rischio socio economico collegato all’endemico fenomeno degli Npl con particolare riguardo all’allarme sociale creato dalla numerosità delle esecuzioni immobiliari (che costituiscono uno dei non rarissimi casi in cui sia il creditore che il debitore sono colpiti nei loro interessi economici anche a causa della macchinosità ed esosità di queste procedure), sarebbe consigliabile che si intervenisse con provvedimenti semplificativi che incidano positivamente e direttamente sui fatti economici e patrimoniali delle parti coinvolte, senza interposizioni speculative.
Immaginare soluzioni basate essenzialmente su parametri di natura finanziaria anziché reale non consentirà di ottenere gli scopi "sociali" a cui ci si ispira. Basta pensare alla volatilità dei tassi di interesse ed agli effetti inflazionistici che potrebbero concorrere ad escludere gli scopi sociali dei promotori.

Anzi, tenuto conto che per operazioni come quella elaborata nella bozza di articolato de quo, i veri attori e percettori di benefici sono prevalentemente enti finanziari (quindi né i creditori né i debitori), sarebbe opportuno tener conto del rischio, di particolare gravità, connesso al trasferimento di una parte non trascurabile del patrimonio immobiliare privato del Paese dai numerosissimi attuali proprietari a pochi, potenti e speculativi enti finanziari (unici detentori della liquidità adeguata alla realizzazione di certe operazioni), favorendo un fenomeno al quale forse gli italiani non sono neanche culturalmente disponibili: trasformare i cittadini da proprietari in inquilini.
L’argomento ed il fenomeno meritano approfondimenti ed aperti dibattiti.