Mercato immobiliare europeo: dove sono aumentati di più i costi delle abitazioni

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L'aumento dei costi di costruzione e dei tassi ipotecari, l'offerta limitata e l'aumento dell'acquisto di case come investimento hanno creato livelli di prezzo da capogiro in alcuni Paesi dell'Ue.

L'Ungheria ha registrato il più grande balzo dei prezzi, con abitazioni che costano tre volte di più rispetto al 2015. Un appartamento nella capitale del Paese, Budapest, ha oggi un prezzo medio compreso tra 250mila e 1,5 milioni di euro.

L'Ungheria è seguita dall'Islanda, dove i prezzi sono circa 2,5 volte superiori a quelli del 2015. Nella regione della capitale, a Reykjavik e in sei comuni intorno ad essa, le abitazioni sono le più costose, con prezzi medi di acquisto di circa 558mila euro.

Secondo la Banca d'Islanda, poiché l'offerta è cresciuta e la domanda si sta attenuando, i prezzi delle case stanno aumentando a un ritmo più lento, ma l'inflazione dei prezzi delle case su base annua era ancora dell'8% a marzo.

Anche altrove in Europa si è registrato un notevole aumento dei prezzi delle case negli ultimi 9 anni. In Lituania, Portogallo, Repubblica Ceca, Bulgaria, Estonia e Polonia i prezzi sono più che raddoppiati.

In fondo alla classifica, invece, c'è la Finlandia, dove i prezzi degli immobili non sono sostanzialmente superiori a quelli di quasi dieci anni fa. Tuttavia, ci sono grandi differenze tra il costo delle abitazioni nelle zone rurali e quello di Helsinki, ad esempio.

Secondo il recente rapporto della Global Property Guide, la flessione del mercato immobiliare finlandese, iniziata nel 2021 e che ha visto i prezzi crollare del 14% all'anno, ha probabilmente raggiunto il fondo.

Si prevede che la ripresa economica in corso sosterrà un graduale aumento dei prezzi delle case, soprattutto di quelle di nuova costruzione, mentre il prezzo delle abitazioni di seconda mano dovrebbe aumentare solo marginalmente dell'1-3% quest'anno. Gli appartamenti di seconda mano hanno un prezzo medio di 4.612 euro al metro quadro, portando il costo di uno di 75 mq a 345.900 euro, ma a Helsinki potrebbe essere più di 4-500mila euro.

Eurostat non dispone di dati sui prezzi delle case in Grecia, ma secondo l'indice di proprietà residenziale della Banca di Grecia, i prezzi sono appena al di sopra del livello del 2008 nelle aree urbane.

Al di fuori dell'Ue, in Turchia i prezzi sono 17 volte superiori a quelli del 2015. A Istanbul, un appartamento con due camere da letto tende a costare oggi circa 120mila euro. (Può sembrare un buon affare rispetto ai prezzi dell'Europa occidentale, ma i prezzi al consumo sono aumentati del 38% rispetto all'anno precedente e gli stipendi medi lordi sono leggermente superiori a 600 euro al mese).

Quanto è più conveniente affittare una casa?

Anche l'affitto di una casa o di un appartamento è diventato molto più costoso in tutta Europa, anche se è aumentato a un ritmo più lento rispetto ai prezzi.

Secondo gli ultimi dati disponibili di Eurostat, tra il 2010 e il quarto trimestre del 2024 gli affitti sono aumentati del 26,7% nell'UE.

Tuttavia, in alcuni Paesi i prezzi degli affitti sono aumentati ben oltre la media. L'Estonia ha registrato il più grande balzo dei prezzi degli affitti, che sono più che triplicati (+212%) rispetto al loro livello nel 2010), in Lituania gli affitti sono diventati più costosi del 175% e in Islanda i prezzi sono cresciuti del 120%.

In Ungheria, i prezzi degli affitti sono più che raddoppiati (+114%) rispetto al 2010.

In fondo alla classifica si trova la Grecia, dove i prezzi degli affitti sono diminuiti del 13% nello stesso periodo.

In Turchia, invece, i prezzi degli affitti sono quasi 8,8 volte superiori a quelli di dieci anni fa, secondo gli ultimi dati OCSE.

Costi dell'alloggio: dove sono più alti nell'Ue?

Anche i costi dell'alloggio, compreso il pagamento delle utenze, sono aumentati notevolmente in molti Stati membri dell'Ue.

Tra il 2015 e il marzo 2025, i cittadini dell'Estonia hanno registrato l'aumento più consistente dei costi abitativi in tutto il blocco. Hanno pagato poco più del doppio rispetto a 10 anni prima.

L'Estonia è seguita dalla Polonia e dalla Repubblica Ceca, che hanno registrato costi abitativi pari a circa il 180% di quelli del 2015.

Nell'Ue, in media, i prezzi sono aumentati di oltre il 40% nello stesso periodo.

All'interno del blocco, l'aumento minore è stato registrato in Spagna, appena sopra il 20%. Tuttavia, l'Albania, che è in procinto di entrare nell'Ue, ha registrato un aumento ancora più contenuto.

Se si confrontano i costi degli alloggi con la media dell'Ue, l'Irlanda è in cima alla lista dei Paesi più cari, secondo gli ultimi dati (2023) di Eurostat.

In Francia e Germania il costo è stato un po' più alto, in Italia e Spagna un po' meno della media dell'Ue.

I cittadini di Malta e Ungheria pagavano solo due terzi della media Ue, mentre i bulgari erano in fondo alla lista con poco meno del 40%.

I prezzi elevati degli affitti e delle case sono in parte responsabili del fatto che molti giovani europei non sono in grado di lasciare la casa dei genitori per anni dopo aver iniziato a lavorare. Secondo Eurostat, i giovani europei lasciano la casa dei genitori in media all'età di 26,3 anni. Questo dato varia significativamente tra i Paesi dell'Ue, dai 21,4 anni della Finlandia ai 31,8 anni della Croazia.

Dove si è investito di più in immobili?

Secondo Eurostat, nel 2023 a Cipro i cittadini hanno investito in immobili l'equivalente dell'8,6% del Pil del Paese. In Italia il tasso è stato del 7%, leggermente superiore a quello della Germania (6,9%) e della Francia (6,4%).

Il tasso più basso è stato registrato in Polonia (2,2% del PIL) e in Grecia (2,3%).

L'investimento medio nell'edilizia abitativa nell'Ue si attesta al 5,8% del Pil nel 2023, pari a circa mille miliardi di euro.