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Perdere la casa e continuare ad abitarci - una legge per salvare debitori e creditori

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Di Diego Malcangi
Roma, Tor Bella Monaca
Roma, Tor Bella Monaca   -   Diritti d'autore  AP Photo/Alessandra Tarantino

Italia, Paese di proprietari di casa. E di debiti, e di ipoteche.  

Il 14 giugno la commissione parlamentare d'inchiesta sul sistema bancario ha ascoltato i rappresentanti di Ernst & Young, che hanno presentato prospettive disastrose, fatte di crediti in sofferenza che nel 2024 potrebbero arrivare a 400 miliardi di euro. 

Riunione forse preparatoria a quella di due settimane dopo, in cui il professor Raffaele Lener, consulente della stessa commissione, ha presentato una proposta normativa volta a salvare capra e cavoli. E anche il lupo, e se possibile anche evitare che crolli il ponte. 

Video completo dell'audizione del professor Lener

Evitare cioè il tracollo di un sistema bancario sempre più oppresso dalla prospettiva delle periodiche svendite di crediti in sofferenza, senza creare troppi fastidi ai fondi d'investimento che di quei crediti si nutrono, consentendo nello stesso tempo al debitore di liberarsi dal debito e soprattutto tornare in bonis: con la fedina creditizia ripulita, in pratica. Infine, il prof. Lener ha indicato anche un quarto beneficiario: lo Stato, perché si ridurrebbe anche il rischio di "escussione delle Gacs", cioè della necessità da parte dello Stato di ripianare debiti per cui si era offerto come garante. 

Solo quest'anno sono oltre 120.000 gli immobili andati all'asta (valore dell'immobile inferiore a 250.000 € nel 90% dei casi), ed è un dato in ripresa rispetto ai due anni di pandemia ma ancora in calo rispetto al 2019. Dovrebbe quindi essere ampia la platea interessata al nuovo provvedimento, se andasse in porto. 

Tanto che tra i deputati intervenuti a sostegno del progetto (praticamente tutti) c'è chi l'ha definito "agile, sicuro e incentivante", oltre che "indispensabile", e ha chiesto di procedere con la massima urgenza, impegnando la presidente della commissione a chiedere un decreto governativo. 

In estrema sintesi, ecco cosa prevede la proposta:

- target di riferimento: debiti del valore massimo di 500.000 € per le persone fisiche e 5.000.000 € per le imprese; inadempienze probabili che siano dotate di ipoteca o leasing; 

- il debitore può cedere l'immobile a un fondo appositamente creato che rimborsa la banca; 

- l'operazione consente la cancellazione totale del debito (esdebitazione) e quindi il potenziale rientro in bonis nel circuito creditizio; 

- l'ex debitore potrà continuare per dieci anni a vivere nella casa o utlizzare il capannone, pagando un affitto di importo non superiore al 5% del prezzo di vendita dell'immobile (prezzo che viene concordato tra il fondo e il creditore, cioè la banca che ha concesso il mutuo originario o un terzo che abbia riacquistato il credito). Secondo il prof. Lener, corrisponderebbe in media a circa metà di un normale affitto a prezzo di mercato e a un quarto della rata del mutuo;  

- l'ex debitore potrà in qualunque momento riacquistare l'immobile, al prezzo di vendita maggiorato del 10%. 

di Dino Crivellari
Il commento dell'esperto sulla norma salva-debitidi Dino Crivellari
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Le cose forse non sono così semplici, e molte critiche vengono sollevate da un esperto del settore, l'avv.Crivellari, di cui ospitiamo a latere l'autorevole intervento. 

Al di là delle sue osservazioni tecniche, e fermo restando che la norma ha indubbiamente un aspetto di forza nel diritto d'uso dell'immobile ceduto e più ancora nel ritorno in bonis del debitore (anche se resterà comunque nella "lista grigia" di chi ha causato perdite alle banche e non disporrà più dell'immobile da mettere in garanzia per eventuali altri crediti), c'è da chiedersi perché la proposta normativa venga dalla commissione d'inchiesta sul sistema bancario, teoricamente nata per controllare la correttezza delle banche nei confronti dei loro clienti (cfr. legge istitutiva, art. 3) e perché non siano stati invitati a far parte del gruppo di lavoro guidato dal prof. Lener anche rappresentanti dei debitori (associazioni di imprese, consumatori...). 

Infine, ci chiediamo perché il gruppo di lavoro abbia preso in considerazione soltanto due delle tante proposte allo studio in Parlamento. Il prof. Lener ha detto che il lavoro si è basato sull'analisi delle proposte: AC 3109 e AC 3110. Entrambe sono state presentate il 12 maggio da Carla Ruocco, la presidente della commissione d'inchiesta sul sistema bancario. 

Una valutazione più allargata, e un maggior coinvolgimento degli attori non finanziari, avrebbe forse consentito di dare più forza al contraente che rimane più debole: il debitore. 

Articolo di S. Damilano
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È vero che l'adesione al dispositivo previsto da questa proposta è volontaria, ma è vero anche che non si tratta di un diritto del debitore ma di una misura a disposizione del creditore, che può proporlo se gli conviene; e che se il creditore lo propone diventa spesso difficile rifiutare. 

Al termine della seduta, l'on. Ruocco ha detto che avrebbe contattato il governo. Se intervenisse per decreto la Presidenza del Consiglio, poi servirebbero circa 120 giorni per la normativa secondaria. In teoria, il nuovo dispositivo potrebbe quindi entrare in vigore per la fine dell'anno.