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Mercato immobiliare Ue: quanto saliranno ancora i prezzi delle case?

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Di Samuele Damilano
Un cartello "For Lease" indica la disponibilità di un'altra casa esistente
Un cartello "For Lease" indica la disponibilità di un'altra casa esistente   -   Diritti d'autore  Rogelio V. Solis/Copyright 2018 The Associated Press. All rights reserved.

L’European systemic risk board aveva messo in guardia i Paesi europei circa uno scollamento del mercato immobiliare dal resto dell’economia, pochi giorni prima dell'invasione russa dell'Ucraina: dallo scoppio della pandemia, i prezzi delle case sono continuati a salire nonostante il potere di acquisto dei cittadini europei si sia in media abbassato.

In Repubblica Ceca, per esempio, a dicembre il prezzo delle case era del 26% più alto rispetto all’anno precedente. Secondo la società di analisi Ceic Data, la differenza tra lo stipendio medio di un cittadino e il prezzo medio delle case rischia di causare una bolla immobiliare.

Per alcuni economisti questo rischiosi potrebbe verificare per esempio a Milano, dove, nonostante crisi economica e incertezza degli italiani, i prezzi sono cresciuti con un ritmo superiore al 5% all’anno anche nei primi mesi del 2022. Secondo l'ultimo report Istat, in Italia i prezzi sono aumentati del 4,6% del primo trimestre rispetto allo stesso periodo nel 2021.

di D. Malcangi
Una legge in preparazione per salvare debitori e creditoridi D. Malcangi
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In generale, i bassi tassi di interesse che le banche hanno adottato per evitare una contrazione della domanda hanno favorito la concessione di mutui alle famiglie, che avevano risparmiato durante la pandemia e che, per il lavoro da casa imposto dalla stessa, erano più propense a investire sugli appartamenti residenziali. 

Questo negli ultimi due anni, e prima che la Bce aumentasse i tassi di interesse. Mossa che potrebbe far diminuire il numero di mutui concessi alle famiglie. Ma come si è evoluto negli ultimi anni il mercato immobiliare nelle principali economie Ue?

Mercato immobiliare Ue: dal 2015 una crescita costante

Dal 2010 al 2020si è assistito a un aumento generale dei prezzi delle case, nell’Unione europea, con aumento complessivo del 26% e crescite in 23 Paesi, in particolare dal 2013 in poi. Spagna e Italia sono rimaste escluse da questo aumento, almeno nel lungo periodo, con una decrescita, rispettivamente, circa del 5 e del 15%, pur con un leggero  dal 2015. 

L'Italia è l'unico Paese in cui i prezzi sono continuati a scendere dal 2015.

Euronews - dati Eurostat
Andamento dei prezzi delle case dal 2015 al 2020Euronews - dati Eurostat

In Spagna, per esempio, secondo l'indice dei prezzi delle case dell'istituto nazionale di statistica, dopo 24 trimestri in negativo, tra il 2008 e il 2014, il prezzo medio ha avviato una tendenza positiva.

Insieme all'Italia, il Paese iberico ha un alto numero percentuale di persone proprietarie dell'appartamento: 76,2% nel 2020 secondo dati Eurostat.

Euronews - dati Eurostat
Persone proprietarie di una casaEuronews - dati Eurostat

La Germania, al contrario, ha un numero relativamente basso di proprietari di case rispetto alla media europea, ed è anche il Paese dove c'è un'alta percentuale di popolazione (13,9%) per cui la il costo della casa è un "overburden", ovvero rappresenta più del 40% del reddito disponibile della famiglia. 

Un dato che si spiega con l'aumento dei prezzi negli ultimi anni: nella media nazionale, i prezzi degli immobili nei condomini nel 2021 sono aumentati del 14,3% a 3.140 euro/m² rispetto al 2020.

In Italia, a maggio 2022, secondo i dati di Immobiliare.it per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media 1.935 euro al metro quadro, con un aumento dello 0,00% rispetto a Maggio 2021. 

Euronews - dati Immobiliare.it
andamento dei prezzi delle case in ItaliaEuronews - dati Immobiliare.it

La Francia si inserisce invece nella tendenza europea di crescita dei prezzi negli ultimi anni. Dai 3.328 nel 2014, ai 3.878 del 2021. 

Un fenomeno rilevante negli ultimi mesi, sostengono gli urbanisti, è stata anche la "migrazione" verso altre città da parte dei parigini che, con il loro alto potere d'acquisto, hanno causato un aumento dei prezzi delle case. 

Euronews - dati ministero della Transizione ecologica francese
Aumento prezzi Ile de France e provinciaEuronews - dati ministero della Transizione ecologica francese

I prezzi del mercato immobiliare hanno seguito questa tendenza: secondo i dati del ministero della Transizione Ecologica, tra marzo 2021 e marzo 2022, c'è stato un aumento del 7,1% delle case nuove, contro il 3,7% degli appartamenti nuovi.

Euronews - dati ministero della Transizione ecologica francese
Aumento prezzi appartamenti e case nuove in FranciaEuronews - dati ministero della Transizione ecologica francese

Nell'Ile-de-France, per quanto riguarda gli immobili vecchi, case e appartamenti sono aumentati del 2,5%, contro il 9,3% della provincia.

"Si tratta di un fenomeno di cambiamento strutturale della domanda", commenta per l'AFP Barbara Castillo Rico, responsabile degli studi economici di Meilleursagents. "Dopo il Covid, con la democratizzazione del telelavoro, la scelta della sede per le famiglie si è ampliata".

Quali le prospettive nei prossimi mesi?

L'aumento dei tassi di interesse della Bce, una delle ultime banche centrali nel mondo che ha adottato questa misura per contrastare l'inflazione più alta degli ultimi anni, dovrebbe bloccare la pompa che stava rapidamente gonfiando i prezzi, a livello europeo e globale. 

A maggio la Banca Centrale Europea ha avvertito che un "brusco aumento" dei tassi di interesse reali avrebbe potuto indurre "correzioni" dei prezzi delle case nel breve periodo.

Refinitv, Oxford economics
L'aumento dei prezzi delle case si dovrebbe concludereRefinitv, Oxford economics

I bassi tassi di interesse avevano favorito la concessione di mutui nei due anni di pandemia e, di conseguenza, l'aumento dei prezzi. Adesso, le cose dovrebbero cambiare. In Italia, per esempio, la Banca d'Italia ha provato a fare il punto tramite un'indagine condotta presso 1.574 agenti immobiliari dal 5 aprile al 4 maggio 2022.

Risultato: nonostante la pandemia continui a causare un'espansione della domanda, il saldo tra i giudizi di aumento e di riduzione del numero dei potenziali acquirenti è tornato negativo per la prima volta dalla fine del 2020.

"Sull’andamento prospettico del mercato pesano i rincari dei beni energetici e la guerra in Ucraina", si legge nel report. "Per quasi il 60 per cento degli agenti questi fattori stanno frenando le intenzioni di acquisto delle famiglie".