Immobiliare: ecco gli aumenti più folli in Europa

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Di Doloresz Katanich
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Questo articolo è stato pubblicato originariamente in inglese

I prezzi delle case ungheresi sono aumentati di oltre il 166% dal 2015, ma c'è un Paese che ha registrato un incremento ancora più sorprendente.

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Il prezzo di un appartamento a Istanbul potrebbe non essere molto diverso da quello di città ultra costose come Parigi e Londra: i dati mostrano che i prezzi delle case turche sono 12 volte più alti rispetto a nove anni fa in termini nominali.

Tra gli Stati membri dell'OCSE, i Paesi del Nord Europa come la Svezia e la Finlandia hanno registrato i cambiamenti più contenuti: i prezzi delle abitazioni sono aumentati "solo" del 4% dal 2015. All'estremità opposta della classifica si trova la Turchia, seguita dall'Ungheria, dove i prezzi sono aumentati del 166% rispetto al 2015.

La maggior parte dei Paesi OCSE ha registrato un aumento dei prezzi delle case a due cifre tra il 2015 e il 2023. Tuttavia, i prezzi turchi si distinguono particolarmente dalla massa: i prezzi degli affitti sono così alti che nemmeno il governatore della banca centrale del Paese può permettersi di affittare.

Tuttavia, mentre i prezzi delle abitazioni turche sono aumentati gradualmente dal 2015, hanno iniziato a salire a velocità vertiginose solo nel 2021. Il picco è stato raggiunto nel 2022, quando i prezzi delle case sono aumentati del 168% in un anno, seguiti da un aumento del 76% nel 2023.

Nel frattempo, in Europa e negli Stati Uniti, i prezzi delle case hanno subito una battuta d'arresto alla fine del 2022, quando le banche centrali di queste economie hanno iniziato ad aumentare i tassi d'interesse per contrastare l'alta inflazione, facendo così salire i tassi dei mutui.

D'altra parte, la banca centrale turca ha abbassato il suo tasso nell'agosto 2022, anche se nel novembre dello stesso anno l'inflazione nel Paese era vicina all'85%.

Gli esperti attribuiscono l'impennata dei prezzi nominali degli immobili in Turchia a varie ragioni. "Il cambiamento effettivo inizia dal 2020", ha dichiarato Görkem Yapan, responsabile del settore immobiliare e delle costruzioni per il mercato turco presso KPMG. "Le ragioni principali, a mio avviso, sono le fluttuazioni valutarie, la svalutazione della lira turca, i tassi di inflazione più elevati e il conseguente aumento dei costi di costruzione, nonché l'aumento della domanda dopo la pandemia".

Il tasso di inflazione della Turchia nel 2022 è stato estremamente elevato, superiore al 50% per quasi tutto l'anno, raggiungendo oltre l'80% in ottobre. Tuttavia, secondo l'OCSE, anche i prezzi reali delle case (aggiustati per l'inflazione) sono aumentati del 96,7% nel terzo trimestre del 2023 rispetto al 2015.

Le ragioni principali sono le fluttuazioni valutarie, la svalutazione della lira turca, i tassi di inflazione più elevati e il conseguente aumento dei costi di costruzione, nonché l'aumento della domanda dopo la pandemia.
Görkem Yapan
Responsabile del settore immobiliare e delle costruzioni per il mercato turco presso KPMG

"L'anno scorso abbiamo assistito a terremoti che hanno colpito 11 città della Turchia e che hanno fatto lievitare i prezzi, perché la gente vuole vivere in luoghi più sicuri, come edifici antisismici", ha dichiarato Yapan.

Pensate di avere un mutuo alto? Ripensateci...

Mentre gli acquirenti in contanti hanno inondato il mercato, le persone con un mutuo in Turchia sono state colpite da un aumento vertiginoso dei tassi. I livelli estremi di inflazione in Turchia, che di recente hanno raggiunto quasi il 70%, hanno indotto la banca centrale a inasprire aggressivamente la politica monetaria e ad aumentare il tasso di riferimento dall'8,5% nel giugno 2023 al 45% nel gennaio 2024.

Di conseguenza, i mutui in Turchia hanno ora un tasso di interesse annuo del 40%. Inoltre, il mutuo massimo concesso dalle banche non copre più di un quinto del prezzo della casa. Nel 2023, meno del 15% delle case vendute è stato comprato da un acquirente con un mutuo. Il resto è stato venduto ad acquirenti in contanti.

I russi stanno comprando il mercato immobiliare turco?

A partire dal 2022, la porzione più significativa di case vendute a stranieri è andata ai russi, seguiti dagli iraniani.

"Dopo l'inizio del conflitto tra Russia e Ucraina nel febbraio 2022, c'è stato un notevole afflusso di immigrati da entrambe le nazioni ad Antalya, İstanbul e Mersin", ha detto Yapan, aggiungendo che queste tre località sono diventate le più popolari tra gli investitori russi, dove la loro presenza ha fatto salire i prezzi.

Solo ad Antalya, nella seconda metà del 2022, i prezzi sono aumentati del 230% in un anno. "La popolazione straniera è raddoppiata ad Antalya negli ultimi due anni. E i prezzi degli immobili e degli affitti sono saliti alle stelle", ha spiegato Yapan.

Dopo l'inizio del conflitto tra Russia e Ucraina nel febbraio 2022, c'è stato un notevole afflusso di immigrati russi e ucraini ad Antalya, İstanbul e Mersin.
Görkem Yapan
Responsabile del settore immobiliare e delle costruzioni per il mercato turco presso KPMG

Nel frattempo, la svalutazione della lira turca ha limitato le opportunità degli acquirenti turchi. Allo stesso tempo, un gran numero di cittadini russi e ucraini ha pagato ingenti somme in contanti, scatenando una domanda immobiliare che ha ulteriormente provocato l'aumento dei prezzi.

Tuttavia, la domanda degli acquirenti russi e ucraini non basta per spiegare la grande variazione dei prezzi in tutto il Paese, anche se il loro significativo interesse per alcune località ha fatto salire i prezzi.

"Nel 2023, su 1,2 milioni di case vendute in Turchia, 35.000 case (3%) sono state vendute a stranieri, e circa il 30% di queste case vendute a stranieri sono state vendute a russi", ha dichiarato Yapan, aggiungendo che gli investitori russi stanno iniziando a preferire altre destinazioni, come Cipro.

Investire nel mercato immobiliare turco: è troppo tardi?

I prezzi delle case stanno ancora aumentando in termini nominali, ma sono in ritardo rispetto all'inflazione. Pertanto, in termini reali, ultimamente stanno diventando più convenienti.

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Al momento molti cittadini turchi però non possono permettersi di acquistare la propria casa, il che porta ad affitti troppo alti, e questo lascia in realtà un po' di spazio per investire in contanti.

"Fino a qualche anno fa, in Turchia, il prezzo di vendita di una casa equivaleva circa a 300 volte l'affitto. È una media. Ma ora gli affitti sono molto alti, e in proporzione l'aumento dell'affitto è superiore all'aumento del prezzo della casa", ha aggiunto l'esperto, "il che in teoria significa che in meno di 300 mesi gli investitori possono recuperare il prezzo pagato per acquistare la casa".

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