Billionaires' Row, complesso di grattacieli residenziali di lusso vicino all’estremità sud di Central Park a New York, appare quasi deserto secondo le stime di importanti società immobiliari.
Quasi la metà degli appartamenti nei sette grattacieli residenziali più alti di New York è attualmente vuota, compresa la Central Park Tower, completata nel 2020 e, con oltre 470 metri, l’edificio residenziale più alto dell’emisfero occidentale.
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Lo sviluppo dell’area è iniziato all’inizio degli anni 2010 con edifici come One57, 432 Park Avenue e 220 Central Park South. Tutti sono arrivati sul mercato nel corso dello stesso decennio, con la Central Park Tower pubblicizzata già prima del completamento.
Con un prezzo medio di vendita di 30 milioni di dollari (25,2 milioni di euro), molte unità restano, prevedibilmente, invendute.
La sola Central Park Tower contava ancora 87 unità invendute nel 2023. All’inizio del 2025, secondo indiscrezioni, la Extell Development ha rifinanziato 18 unità ancora sul mercato con un prestito di 270 milioni di dollari (227,6 milioni di euro), a conferma di tassi di vendita ostinatamente bassi.
Eppure la maggior parte delle unità effettivamente vendute è finita nelle mani degli ultra-ricchi di tutto il mondo, molti dei quali non ci hanno mai messo piede.
«Parcheggiare soldi» nei grattacieli di New York
Per i miliardari di tutto il mondo, questi immobili di lusso funzionano più come cassette di sicurezza immobiliari che come abitazioni, con una strategia che punta più alla conservazione del capitale che alla generazione di profitti.
Anzitutto, la liquidità viene convogliata in immobili denominati in dollari USA, che possono proteggere il patrimonio da inflazione, volatilità valutaria e instabilità politica altrove. Questi asset possono anche essere usati come garanzia quando i proprietari hanno bisogno di liquidità.
Il mattone a New York è considerato dagli ultra-ricchi una classe di attivi «rifugio», paragonabile all’oro o all’arte di grande valore. Le case di lusso a Manhattan, in particolare, offrono una riserva di valore stabile, relativamente isolata dagli choc economici.
Un altro fattore è che questi investimenti consentono di diversificare il portafoglio mantenendo l’anonimato. Le unità vengono spesso acquistate tramite società a responsabilità limitata (LLC), che possono nascondere l’identità del proprietario.
Questa opacità è particolarmente appetibile per i super-ricchi più in vista, che vogliono evitare il controllo pubblico sui movimenti di capitale o limitare ciò che le autorità fiscali dei loro Paesi di origine possono dedurre sul patrimonio complessivo.
Infine, il fenomeno delle «ghost tower», le torri fantasma. Gli appartamenti restano al buio e disabitati per gran parte dell’anno: è una componente calcolata della strategia.
Per un miliardario, il potenziale reddito da locazione di un appartamento di lusso è spesso trascurabile rispetto alle seccature della gestione degli inquilini e al rischio di usura di un bene che si vuole mantenere intatto.
Lasciare l’unità vuota garantisce che resti in condizioni perfette, pronta per essere liquidata rapidamente quando serve denaro.
Di conseguenza, il valore dell’appartamento sta nel possesso, non nell’uso: è una riserva di capitale liquida, trasferibile e ipotecabile in uno dei mercati immobiliari più ambiti al mondo.
Il quartiere più esclusivo al mondo
Gli abitanti della Billionaires’ Row costituiscono probabilmente una delle enclave più esclusive al mondo. Tuttavia è raro che si frequentino come vicini, e molti restano del tutto anonimi.
L’elenco dei proprietari è dominato dai giganti americani degli hedge fund e della tecnologia.
Ken Griffin, fondatore e amministratore delegato di Citadel, uno degli hedge fund di maggior successo al mondo, è finito sulle prime pagine nel 2019 quando ha acquistato un mega-attico su quattro piani per 238 milioni di dollari (200,6 milioni di euro) al 220 Central Park South.
Anche Michael Dell, fondatore e amministratore delegato di Dell Technologies, ha investito sul viale. Nel 2014 ha comprato un attico al One57 per 100,5 milioni di dollari (84,7 milioni di euro), che all’epoca rappresentava il record per la vendita di una casa più costosa a New York.
A loro si aggiungono altri nomi di spicco della finanza, tra cui Bill Ackman di Pershing Square Capital Management e Daniel Och, presidente ed ex amministratore delegato di Och-Ziff Capital Management.
Oltre agli acquirenti americani, molte delle torri appartengono a membri dell’élite globale.
Tra questi figurano il magnate immobiliare saudita Fawaz Alhokair, che ha acquistato la residenza più alta del 432 Park Avenue, l’industriale tessile di Hong Kong Silas Chou e Sting, il celebre cantautore britannico.
Molti di questi proprietari provengono da famiglie storicamente facoltose e da dinastie industriali in Asia, Europa e Sud America.
Eppure, per ogni proprietario identificabile ce ne sono decine nascosti dietro complesse strutture societarie.
Il risultato è un paradosso curioso: alcuni dei metri quadrati più costosi del pianeta appartengono formalmente a società di comodo.
Ciò che definisce davvero questi proprietari è la loro transitorietà. Un miliardario può trascorrere due settimane all’anno in un attico a Manhattan, prima di trasferirsi in una tenuta negli Hamptons, in una villa a Saint-Tropez o in un appartamento a Knightsbridge, a Londra.
Di conseguenza, in questi palazzi il rapporto tra personale e residenti è spesso impressionante. Molti offrono servizi di concierge di altissimo livello 24 ore su 24 e, in alcuni casi, chef privati, mantenendo gli appartamenti in uno stato di costante preparazione anche se il proprietario non vi mette piede da anni.
In questo senso, anche la Billionaires’ Row è piena di «residenti fantasma», che possiedono il panorama ma compaiono di rado nell’inquadratura.
La stretta di Mamdani sui miliardari
La scorsa settimana il panorama finanziario di New York ha subito un forte scossone quando il sindaco Zohran Mamdani ha presentato il suo primo bilancio preliminare da quando è entrato in carica all’inizio dell’anno.
Il sindaco, salito al potere con un programma incentrato su una radicale accessibilità economica e su una stretta contro lo sfruttamento da parte dei miliardari, ha annunciato che la città deve far fronte a un disavanzo di bilancio di 5,4 miliardi di dollari (4,5 miliardi di euro).
Per colmare il buco, Mamdani ha proposto una strategia «a due vie» che ha subito aperto la strada a uno scontro politico ad alto rischio sia con il governo statale ad Albany sia con il settore immobiliare cittadino.
La prima via prevede un forte aumento dell’imposta sul reddito per i residenti più ricchi della città, con una maggiorazione del 2% per chi guadagna più di 1 milione di dollari (850.000 euro) l’anno, destinata a finanziare un’ambiziosa agenda sociale.
Quella che molti osservatori definiscono un’«opzione nucleare» tattica è la seconda via di Mamdani: un aumento del 9,5% dell’aliquota dell’imposta immobiliare cittadina, che porterebbe la media dal 12,28% a circa il 13,45%.
Mamdani ha definito esplicitamente questa seconda opzione come «ultima risorsa», affermando che la città sarebbe costretta a imboccare questo «percorso dannoso» solo se lo Stato rifiutasse di consentirle di «tassare i ricchi».
La proposta interesserebbe oltre 3 milioni di unità residenziali e 100.000 immobili commerciali nei cinque distretti, segnando potenzialmente il primo aumento significativo delle imposte sugli immobili in città dal 2003.
Il settore immobiliare e il Consiglio comunale hanno reagito con prevedibile allarme, sostenendo che un aumento del 9,5% finirebbe inevitabilmente per scaricarsi sugli affittuari newyorkesi, già sotto pressione, attraverso costi più elevati trasferiti dai proprietari.
Mentre le associazioni d’impresa temono che maggiori oneri soffocheranno la ripresa economica, Mamdani resta fermo sulle sue posizioni, sostenendo che il buco di bilancio è stato ereditato da anni di cattiva gestione e che la classe dei miliardari della città deve finalmente contribuire con la propria «giusta quota» al mantenimento dei servizi municipali essenziali.