Casa Bianca valuta di sostenere un piano di mutui a 50 anni per affrontare la crisi dell'accessibilità abitativa negli USA. Gli esperti segnalano vari svantaggi.
Il governo degli Stati Uniti ha messo sul tavolo l’idea di un piano di rimborso del mutuo a 50 anni, suscitando critiche immediate da parte di esponenti politici, dei social e degli economisti. Secondo molti, un finanziamento così lungo farebbe poco per risolvere i nodi del mercato immobiliare: scarsa offerta di case e tassi elevati.
Bill Pulte, direttore della Federal Housing Finance Agency, ha scritto su X nel fine settimana che un mutuo a 50 anni sarebbe 'un cambiamento radicale' per chi compra casa.
L’FHFA è l’agenzia federale che vigila su Fannie Mae e Freddie Mac, che acquistano e assicurano la stragrande maggioranza dei mutui nel Paese.
Il mutuo trentennale è un prodotto tipicamente americano ed è il modo standard per comprare casa sin dal New Deal.
All’epoca, politici e regolatori volevano creare un mutuo standard, sostenibile e rimborsabile durante gli anni di lavoro, quando l’aspettativa di vita media di un americano era di 66 anni.
Rata più bassa
Allungare la durata di un mutuo a 50 anni potrebbe ridurre la rata mensile.
A settembre, il prezzo medio di vendita di una casa negli Stati Uniti era di 415.200 dollari (358.317 euro), secondo la National Association of Realtors.
Supponendo un acconto standard del 10% e un tasso medio del 6,17%, la rata mensile su un mutuo a 30 anni sarebbe di 2.288 dollari (1.974 euro), mentre su un mutuo a 50 anni sarebbe di 2.022 dollari (1.745 euro).
Questo presupponendo che la banca non richieda un tasso più alto su un mutuo a 50 anni, dato l’allungamento della durata.
Ma interessi molto più alti
Poiché una quota ancora maggiore della rata di un mutuo cinquantennale andrebbe agli interessi, servirebbero 30 anni prima che il mutuatario accumuli 100.000 dollari (86.300 euro) di patrimonio netto sull’immobile, senza considerare l’apprezzamento del prezzo della casa e l’acconto.
Con un mutuo trentennale, per accumulare 100.000 dollari di patrimonio netto ne servono 12-13, escluso l’acconto.
Secondo un’analisi dell’AP, nell’arco di 50 anni un mutuatario pagherebbe circa 389.000 dollari (335.707 euro) di interessi in più rispetto a un mutuo a 30 anni.
Altri analisti giungono a conclusioni simili.
'Portare la durata di un mutuo da 30 a 50 anni potrebbe raddoppiare, in termini di dollari, gli interessi pagati dall’acquirente di una casa al prezzo mediano nell’arco del prestito e rallentare in modo significativo l’accumulo di patrimonio', ha scritto John Lovallo di UBS Securities.
Problemi più ampi del mercato immobiliare
Un mutuo a 50 anni non risolve una questione cruciale per l’accessibilità della casa: la mancanza di offerta. Stati come la California e città come New York hanno di recente approvato leggi o varato modifiche regolatorie per permettere ai costruttori di procedere più in fretta e con meno burocrazia.
C’è poi il costo vivo dell’edilizia nel Paese. Prodotti come acciaio, legname, cemento, rame e plastiche usati in costruzione sono ora soggetti a dazi sotto la presidenza Trump.
Molti lavori edili erano svolti da lavoratori senza documenti, soprattutto nel Sud-Ovest, dove le deportazioni stanno incidendo sulla capacità dei costruttori di trovare abbastanza manodopera.
'Molte delle grandi misure che servirebbero ad aumentare l’offerta, al momento, stanno andando nella direzione sbagliata', ha detto Mike Konczal, direttore senior per le politiche e la ricerca dell’Economic Security Project.
Pulte ha scritto su X che l’introduzione di un mutuo a 50 anni è solo un 'potenziale strumento', tra le altre soluzioni valutate dalla Casa Bianca per contrastare i prezzi elevati delle abitazioni.
Gli americani non vivono così a lungo
L’età media del primo acquisto di una casa è in crescita da anni ed è ora intorno ai 40 anni. Per una banca, sarebbe difficile concedere un mutuo cinquantennale a un primo acquirente quarantenne, che avrebbe 90 anni quando quell’abitazione sarà pagata.
L’aspettativa di vita media di un americano è oggi di circa 79 anni, il che significa che ci sono 11 anni non coperti in un prestito a 50 anni.
'Di norma, non è un obiettivo dei decisori pubblici trasmettere il debito del mutuo ai figli del mutuatario', ha detto Konczal.
Altri hanno sperimentato durate più lunghe
Altre parti del sistema finanziario hanno allungato le scadenze dei prestiti, con risultati contrastanti. Il prestito auto settennale è diventato sempre più comune con l’aumento dei prezzi delle vetture e il fatto che gli americani tengono l’auto più a lungo.
Nonostante scadenze più lunghe, le insolvenze sui prestiti auto sono in aumento e il prezzo medio di un’auto nuova è ora di 49.740 dollari (42.925 euro), contro i 38.948 dollari (33.612 euro) di cinque anni fa.
I prestiti studenteschi erano stati pensati per essere estinti in 10 anni e oggi diverse opzioni di rimborso li portano fino a 20 anni.
Gli economisti fanno notare che un mutuo a 50 anni potrebbe ottenere l’effetto opposto al rendere la casa più accessibile, e innescare inflazione dei prezzi delle abitazioni introducendo più potenziali acquirenti in un mercato già in difficoltà sul fronte dell’offerta.
Trump ridimensiona l’idea
Dopo le forti critiche, il presidente Trump è sembrato meno entusiasta del mutuo a 50 anni. A una domanda di Laura Ingraham di Fox News, Trump ha detto che 'potrebbe aiutare un po’', ma ha dato l’impressione di accantonare la proposta.
Ai sensi del Dodd-Frank Act, i colossi dei mutui Fannie Mae e Freddie Mac non possono assicurare un prestito oltre i 30 anni, quindi un mutuo a 50 anni sarebbe un 'mutuo non qualificato' e più difficile da vendere agli investitori.
Per consentire i mutui a 50 anni, il Congresso dovrebbe modificare in più punti le leggi finanziarie statunitensi. Al momento, però, sembra esserci poca voglia di affrontare subito il dossier.