La scarsa trasparenza sulla proprietà immobiliare nel Paese rende difficile capire quanta quota detengono i grandi proprietari e i nuovi operatori e avere una fotografia aggiornata del settore.
Le informazioni pubbliche sulla distribuzione della proprietà immobiliare in Spagna restano insufficienti. Almeno per quanto riguarda gli immobili in mano ai grandi proprietari, quei privati o società che possiedono più di 10 abitazioni o 1.500 m² di uso residenziale.
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I dati sulla quota reale, gestiti dal Catasto statale, rendono anonima la titolarità degli immobili. Nel caso del mercato degli affitti, di competenza delle comunità autonome, è possibile ottenere questo dato presentando una richiesta basata sulle leggi sulla trasparenza per analizzare il deposito delle cauzioni degli inquilini. Molte tipologie di abitazioni però restano fuori dall’analisi (case di proprietà, vuote, appartamenti turistici…). Questo impedisce di sapere con esattezza chi ne è proprietario in tempo reale.
Un monitoraggio delle operazioni immobiliari dall’inizio del 2026 – quelle pubblicizzate dalle stesse imprese – permette invece di capire chi sta muovendosi di più nel mercato iberico. Ma ciò non significa che abbiano superato, per numero di immobili, gli operatori tradizionali che hanno dominato il quadro generale nell’ultimo decennio: nomi ormai noti nelle grandi città come Blackstone, CBRE IM, Renta Corporación, Cerberus, Ares Management o Santander e CaixaBank.
Nuovi investimenti (anche su suolo pubblico)
Fidere, un gruppo di socimi specializzate nell’acquisto di abitazioni pubbliche e in affitto, è protagonista della più grande operazione dall’inizio dell’anno, con 1.050 milioni di euro. Il gruppo canadese Brookfield l’ha acquistata da Blackstone, ottenendo indirettamente il suo portafoglio di 47 edifici e oltre 5.000 abitazioni in affitto, in un’operazione firmata a marzo di quest’anno.
A maggio Azora ha raggiunto un accordo per comprare da Patrizia 1.200 abitazioni in affitto nell’area metropolitana di Barcellona (una delle zone più sotto pressione del Paese, con un’enorme densità di popolazione in aree come L’Hospitalet de Llobregat) per oltre 350 milioni. A sua volta Patrizia le aveva acquistate da BeCorp nel 2022 per circa 600 milioni.
Molte altre operazioni sono state firmate quando le abitazioni non erano ancora ultimate: Barings comprerà da Aurora Homes 305 case a prezzi accessibili a Los Cerros (Vicálvaro) per oltre 70 milioni, con consegna prevista nel 2029, e altre 188 a Valdebebas per più di 56 milioni dal Grupo Ferrocarril.
Le stesse comunità autonome e alcuni comuni stanno concedendo a questo tipo di imprese l’uso di suolo pubblico, in certi casi per periodi tra i 45 e i 75 anni, in un Paese in cui il parco di alloggi sociali in affitto non supera l’1,72%, ben al di sotto della media europea, che si attesta intorno all’8-9%. Il caso di Culmia, società di sviluppo immobiliare controllata dal fondo statunitense Oaktree, è emblematico. Nel 2025 ha consegnato il lotto 3 del Plan Vive della Comunità di Madrid alla tedesca DWS tramite la vendita di quote nella società concessionaria: un’operazione da 255 milioni di euro.
Proprio la bavarese MEAG ha acquistato da Culmia il 50% di un portafoglio che comprende 1.137 abitazioni del Plan Vive II (Comunità di Madrid), 437 del piano di affitto a prezzi accessibili del Comune della capitale e 208 di proprietà della Generalitat Valenciana.
Sta scoppiando la bolla immobiliare?
Il mercato delle compravendite di abitazioni in Spagna si sta rallentando leggermente a causa del forte aumento dei prezzi nel settore residenziale. Lo indicano i dati dell’Istituto nazionale di statistica (INE) raccolti da Cushman & Wakefield e studi come il BBVA Research, che stima per quest’anno un calo del 7,3%, con una leggera ripresa (0,6%) nel 2027.
Nell’ultimo rapporto sul secondo trimestre del 2026, la società di consulenza immobiliare ha rilevato una diminuzione interannuale del 3,51% di questo tipo di operazioni fino a maggio 2026, per un totale di 286.000. I suoi analisti segnalano anche che il peggioramento delle condizioni di finanziamento porta le famiglie a spostarsi o a restare più a lungo nel mercato dell’affitto, esercitando una pressione al rialzo sui prezzi in questo segmento.
Il rapporto di C&W indica “un incremento spettacolare del 376%” su base annua degli investimenti in abitazioni destinate all’affitto e sottolinea che “nel primo semestre del 2026 il volume di investimento è già nettamente superiore a quello di tutto il 2025”, fino a 2,934 miliardi di euro, nelle operazioni che coinvolgono grandi proprietari o fondi di investimento.
Si tratta di un dato che può sembrare in contraddizione con il calo delle compravendite di abitazioni, ma i due indicatori misurano realtà diverse. Mentre le statistiche sulle compravendite conteggiano il numero di transazioni effettuate, il volume di investimento riflette il denaro destinato all’acquisto di case e portafogli immobiliari. Bastano poche operazioni di grande dimensione per far aumentare sensibilmente l’investimento complessivo. In Spagna gli acquisti di abitazioni da parte di persone giuridiche hanno rappresentato il 10% delle operazioni nel 2025, secondo l’ultimo rapporto del Consiglio generale del notariato.
In ogni caso questi numeri vanno interpretati con cautela: non permettono di verificare il numero reale di abitazioni in mano alle imprese nel Paese, a causa dell’opacità sul totale delle proprietà. Mostrano soltanto come evolve la compravendita nel mercato residenziale.
Per quanto riguarda altre analisi sullo stato del mercato della casa, Oxford Economics segnala nel suo rapporto di maggio che si attende una moderazione della crescita dei prezzi delle abitazioni – al 5% nel 2027 – dopo aver raggiunto valori a due cifre nel 2025 (12,89%), in attesa del dato previsto per quest’anno, che potrebbe sfiorare l’11%. Il rallentamento, tuttavia, potrebbe essere temporaneo alla luce delle attuali previsioni.
Il rallentamento nella creazione di posti di lavoro, che riduce il reddito disponibile della popolazione, e il recente aumento dei tassi di interesse da parte della Banca centrale europea di fronte alla nuova fiammata inflazionistica, figurano tra le possibili cause di questo futuro raffreddamento.
La questione abitativa è diventata il principale problema per gli spagnoli. Lo afferma il 37,5% degli intervistati dall’ultimo barometro del CIS di settembre, che lo collocano davanti ad altre difficoltà di natura economica (21,6%) o all’immigrazione (19,7%).
Questa realtà si sta cronicizzando nei mercati più sotto pressione. Le sei grandi aree urbane spagnole concentrano il 36% delle famiglie, secondo il rapporto annuale della Banca di Spagna in materia, ed è lì che persiste il maggiore divario tra la domanda e l’offerta di alloggi disponibili per assorbirla.