In Turingia è in vendita un'ex colonia della DDR nei pressi di un lago artificiale, ma il piano regolatore è scaduto e la Germania non ha una riposta efficiente per gestire il patrimonio immobiliare inutilizzato. Il proprietario lancia un appello a Elon Musk
Notizie dal mercato immobiliare. Chi cerca un appartamento di proprietà nelle grandi città tedesche, con 390 mila euro ottiene appena una manciata di metri quadrati. A Kamsdorf, nel circondario della Turingia di Saalfeld-Rudolstadt, con la stessa cifra è invece in vendita un intero piccolo villaggio: 15 edifici a un piano, ciascuno con circa 100 metri quadrati di superficie, più un edificio principale centrale con un ex refettorio di oltre 300 metri quadrati. L’area si estende su circa 24.000 metri quadrati, è circondata da prati, boschi e alberi maturi ed è a poche centinaia di metri dal lago artificiale di Hohenwarte.
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La Turingia è uno stato della Germania Centro-orientale rinomato per le vaste foreste in mezzo a cui si innalzano alte montagne e per i paesini medievali. Il complesso è in vendita sulle più comuni piattaforme immobiliari. Nell’annuncio si legge che non si cerca "un acquirente per un semplice terreno, ma qualcuno con una visione, che riconosca il potenziale di creare in questo luogo qualcosa di straordinario". Gli edifici sono già stati svuotati, gli allacciamenti alla rete elettrica e all’acqua potabile sono presenti, lo smaltimento delle acque reflue avviene attualmente tramite una fossa settica.
Da colonia di vacanza della DDR a caso controverso
La storia dell’area risale ai tempi della DDR. Come ha spiegato il proprietario Franz Eberitsch a Euronews, il complesso è stato utilizzato dal 1954 al 1990: inizialmente come convitto per apprendisti dell’acciaieria di Turingia, in seguito come struttura di villeggiatura e di cura.
Dopo la riunificazione, il sito è rimasto inizialmente vuoto per dieci anni. A partire dal 2000, racconta Eberitsch, alcune case sono tornate a essere utilizzate come abitazioni: "I residenti erano ufficialmente registrati a questo indirizzo e, per quanto ne so, per questo indirizzo sono state persino approvate prestazioni statali come il Wohngeld, il sussidio per l’alloggi". Questo lo aveva portato a ritenere che l’uso residenziale fosse giuridicamente consentito.
Perché il piano regolatore non è più valido
Eberitsch racconta di aver acquistato il terreno nel 2014, dopo essere rientrato in Germania con la famiglia dalla Nuova Zelanda. All’epoca la sua visione era "creare un luogo in cui le persone possano vivere a contatto con la natura, sperimentare una comunità e costruire insieme qualcosa di nuovo".
Questa speranza però non si è realizzata. Il motivo è nel diritto edilizio: dal punto di vista urbanistico, il terreno si trova nel cosiddetto Außenbereich, una zona extraurbana, anche se dista solo circa 200 metri dal centro abitato. Poiché il complesso non è stato utilizzato tra il 1990 e il 2000, secondo le autorità la tutela del preesistente (Bestandsschutz) è decaduta.
Eberitsch conferma: "Quando in seguito abbiamo voluto ristrutturare in modo più esteso l’area e svilupparla ulteriormente, la situazione edilizia è stata nuovamente esaminata. Ci è stato comunicato che le registrazioni anagrafiche di allora non modificano la situazione urbanistica e che la tutela del preesistente era già venuta meno a causa del lungo periodo di inutilizzo".
Le autorità al momento guardano con scetticismo a un utilizzo residenziale permanente, perché secondo Eberitsch "potrebbe configurare un cosiddetto insediamento sparso in zona extraurbana". Per un uso legale servirebbe un nuovo piano regolatore o un’altra forma di autorizzazione edilizia. Il diritto edilizio tedesco viene spesso criticato per gli alti ostacoli burocratici.
Quale destinazione d'uso è possibile?
Nonostante la questione delle autorizzazioni resti aperta, Eberitsch vede un grande potenziale nel complesso. Immagina un villaggio olistico della salute e della rigenerazione, in cui riunire in un unico luogo diverse offerte di terapia e prevenzione. Per esempio case destinate a fisioterapia, osteopatia, naturopatia o yoga, affiancate da strutture ricettive e da una casa comune centrale per seminari e pasti condivisi.
L’annuncio di vendita lascia intravedere anche un interesse economico diretto: vi si legge che tutti i lavori di costruzione, finitura e sistemazione degli spazi esterni "potrebbero essere realizzati direttamente dall**’impresa edile collegata al proprietario**".
L'appello del proprietario a Elon Musk
Per Eberitsch il caso è esemplare di un problema di fondo in Germania. Si chiede "se, di fronte alla carenza di alloggi, al desiderio di utilizzare in modo sostenibile gli edifici esistenti e al bisogno di nuovi concetti di vita e di abitare, non dovremmo orientare più chiaramente il quadro normativo a rendere di nuovo utilizzabile il patrimonio già esistente". La sua conclusione: "Qui c’è un intero piccolo villaggio, con edifici e infrastrutture già presenti. Dal mio punto di vista, dovrebbe essere più semplice, a condizioni di legge chiare, riportare complessi di questo tipo a un uso sensato".
Eberitsch vorrebbe realizzare il progetto in prima persona, ma gli manca il capitale iniziale. La sua idea è insolita e porta all’improvviso in scena un miliardario tech controverso: "Forse per questo serve davvero qualcuno come Elon Musk. […] Se Elon Musk dovesse davvero leggere questo articolo, sarei felice di un finanziamento iniziale di circa un milione di euro". In cambio offre al capo di Tesla persino una pausa nella sua fattoria di alpaca a Unterwellenborn, poco distante, "qualora Elon avesse bisogno di sentirsi con i piedi per terra invece che in assenza di gravità", scrive a Euronews.
Quali sono gli annunci immobiliari più bizzarri d'Europa
Il villaggio della Turingia si inserisce in una lunga serie di operazioni immobiliari insolite. Solo a maggio un’isola abbandonata della DDR nel Mar Baltico è stata venduta per 60 mila euro: anche in questo caso un relitto del passato della DDR, il cui fascino deriva soprattutto dalla combinazione di degrado e isolamento.
Poco dopo hanno fatto notizia un cottage off-grid su un’isola scozzese per 405 mila euro e, in Grecia, un’isola privata in vendita a 247 mila euro.
Colpisce un elemento ricorrente: prezzi relativamente contenuti si accompagnano a posizioni isolate, diritti d’uso non chiariti o ingenti necessità di ristrutturazione. Il vero valore di questi immobili risiede quasi sempre in un potenziale ancora tutto da concretizzare.
Se dall’ex villaggio giovanile della Turingia nascerà davvero un "villaggio del futuro" dipenderà quindi non solo dalla "visione" dell’acquirente, ma anche dalle autorità e da quanto la Germania sarà in grado di mostrarsi flessibile nella gestione del patrimonio inutilizzato.