L'Europa affronta una grave crisi abitativa e un settore delle costruzioni che non riesce a soddisfare la domanda di alloggi. Le case modulari, prodotte in fabbrica e assemblate in loco, possono risolvere molti problemi ma bisognerebbe uniformare la legislazione europea
I governi hanno ormai esaurito la maggior parte delle soluzioni abitative rapide e il settore delle costruzioni fa fatica a modernizzarsi. L'edilizia modulare, che privilegia la produzione in fabbrica, potrebbe essere parte della risposta.
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L'UE deve far fronte a una carenza fino a 10 milioni di abitazioni, pari a circa il 3,5% del patrimonio esistente.
La Germania ha bisogno di 400 mila nuove case all'anno ma è ben lontana da questo obiettivo.
In Francia 2,8 milioni di nuclei familiari sono in lista d'attesa per un alloggio sociale.
Nei Paesi Bassi sarà necessario costruire circa un milione di abitazioni entro il 2031.
E in tutto il blocco il ritmo effettivo delle costruzioni copre solo circa la metà del fabbisogno.
L'edilizia modulare, in cui le abitazioni vengono realizzate in fabbrica e assemblate in cantiere, sta guadagnando un peso sempre maggiore a livello politico e industriale.
Che cos'è l'edilizia modulare?
L'edilizia modulare consiste nel prefabbricare elementi edilizi, come stanze, pareti o moduli di pavimentazione, nell'ambiente controllato della fabbrica, per poi trasportarli e assemblarli in cantiere. Questo approccio tratta le abitazioni come un prodotto fabbricato su una linea di produzione.
Questo tipo di costruzione offre vantaggi importanti rispetto ai metodi tradizionali. I progetti possono essere completati dal 50 al 90% più rapidamente, perché i lavori in fabbrica e la preparazione del sito procedono in parallelo.
I rifiuti si riducono a 10-15 chilogrammi per metro quadrato, rispetto ai 25-30 chilogrammi dei cantieri convenzionali. Il carbonio incorporato nell'edificio può diminuire fino al 45%, allineando l'edilizia modulare agli obiettivi di sostenibilità dell'UE.
Data la cronica carenza di manodopera nel settore delle costruzioni in Europa, la possibilità di spostare il lavoro qualificato al chiuso e di aumentare la produzione è cruciale. Il mercato europeo dell'edilizia modulare è stimato in circa 31 miliardi di euro nel 2025 e dovrebbe superare i 40 miliardi entro il 2030.
Chi guida il mercato dell'edilizia modulare in Europa?
La Svezia è in testa al settore, con circa il 45% delle nuove abitazioni costruite con metodi offsite o modulari. Ciò riflette un sostegno politico di lunga data, procedure di approvazione snelle e una diffusa accettazione culturale dell'edilizia industrializzata. Stockholm Wood City, un grande sviluppo in legno modulare, è diventato un modello per altre città europee.
La Germania è il secondo mercato, con il 26% delle nuove case unifamiliari e bifamiliari prefabbricate nel 2024, sostenute da sovvenzioni federali per le abitazioni ad alta efficienza energetica. L'accento del Paese sulla produzione di precisione favorisce l'adozione di costruzioni realizzate in fabbrica.
I Paesi Bassi stanno ampliando rapidamente l'edilizia modulare per raggiungere l'obiettivo di costruire un milione di nuove abitazioni entro il 2031. Gli sviluppatori integrano il Building Information Modelling (BIM) con i sistemi modulari per accelerare le fasi di progettazione e di approvazione.
Spagna e Portogallo sono mercati emergenti: offrono norme urbanistiche più semplici e crescenti incentivi pubblici che attirano gli operatori dell'edilizia modulare intenzionati ad espandersi nel sud Europa. Anche la Polonia, alle prese con una carenza di 1,5 milioni di abitazioni, sta attirando sviluppatori modulari, soprattutto per progetti di edilizia sociale.
Le case modulari rispettano gli standard dell'UE?
In sintesi: sì, ma il quadro regolatorio è frammentato, e questa frammentazione è di per sé un ostacolo alla crescita.
A livello dell'UE, il regolamento sui prodotti da costruzione (CPR) richiede la marcatura CE per i componenti edilizi, e gli standard sugli edifici a energia quasi zero (nZEB) previsti dalla direttiva sulla prestazione energetica nell'edilizia si applicano allo stesso modo all'edilizia modulare e a quella tradizionale.
Le case modulari in genere soddisfano agevolmente i requisiti nZEB, grazie alla precisione dell'isolamento e della tenuta all'aria garantiti dall'ambiente controllato di fabbrica.
Ma i codici edilizi nazionali variano in modo significativo. La Germania applica rigorosi standard strutturali DIN 1055 e ha sviluppato linee guida specifiche per la prefabbricazione.
Le norme BBR della Svezia includono disposizioni per i carichi di neve pesante.
Il regolamento francese RE 2020 impone controlli dettagliati su energia e carbonio, rallentando le procedure di approvazione rispetto al modello nordico.
L'Irlanda richiede un permesso di costruire completo per le case modulari permanenti, anche se le riforme previste per il 2025 puntano ad alleggerire le regole per le unità più piccole.
Un problema strutturale di fondo è che i moduli certificati in un Paese dell'UE non possono essere utilizzati automaticamente in un altro.
Il commercio transfrontaliero richiede certificazioni nazionali separate, creando ostacoli per i produttori che vogliono espandersi all'interno dell'Unione.
L'UE ha iniziato ad affrontare la questione. Il CPR aggiornato (UE 2024/3110) introduce i passaporti digitali di prodotto per i componenti da costruzione: registri leggibili dalle macchine che riportano materiali, impronta di carbonio, marcature CE e prestazioni energetiche.
L'obiettivo è ridurre i tempi di approvazione e consentire controlli normativi automatizzati oltre frontiera.
Le autorità possono scansionare un codice QR o un tag NFC e verificare immediatamente la conformità, invece di attendere settimane per una verifica su base cartacea.
Quali sono gli ostacoli ancora presenti nell'edilizia modulare
L'edilizia modulare ha dei limiti. La flessibilità progettuale è ridotta e le modifiche dopo la produzione in fabbrica fanno aumentare sensibilmente i costi.
Sono necessari terreni pianeggianti e accesso alle gru. Gli elevati costi iniziali per l'allestimento delle fabbriche possono scoraggiare gli sviluppatori che non dispongono di un portafoglio di progetti sicuro.
La principale barriera sistemica, però, è regolatoria. I requisiti di certificazione nazionali, frammentati, impediscono le economie di scala transfrontaliere che renderebbero l'edilizia modulare molto più economica in tutta Europa.
Le associazioni di settore e la Commissione europea spingono per Eurocodici armonizzati e valutazioni tecniche europee standardizzate, pensate specificamente per i sistemi modulari.
L'edilizia modulare non è la soluzione definitiva alla crisi abitativa europea. Ma è uno dei pochi approcci in grado di accelerare in modo significativo l'offerta di alloggi senza richiedere più manodopera, nuovi terreni o tempi di realizzazione più lunghi.
La Svezia mostra il potenziale che si sprigiona quando i governi allineano politiche, appalti pubblici e norme urbanistiche a sostegno dell'edilizia industrializzata. La Germania sta seguendo questa strada.
La grande incognita per il resto d'Europa è se la volontà politica riuscirà a tenere il passo con il progresso tecnologico e se Bruxelles riuscirà a mettere mano al mosaico normativo prima che passi un altro decennio di carenza abitativa.
Con milioni di famiglie in tutta l'UE escluse dal mercato, in lista d'attesa o costrette a vivere in condizioni di sovraffollamento, la pressione per trovare una risposta non è destinata a diminuire.