Gli europei devono far fronte all'impennata dei prezzi delle case e degli affitti. Il Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili vuole affrontare la crisi abitativa dell'Ue attraverso alloggi sicuri e accessibili
Il Parlamento europeo ha adottato la sua prima relazione sulla crisi degli alloggi nell'Unione europea.
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Con 367 voti a favore e 166 contrari, la relazione chiede un'azione comune dell'Ue per affrontare la crisi abitativa e sollevare i cittadini da condizioni di vita precarie. Le raccomandazioni includono la riduzione della burocrazia, il potenziamento dei settori dell'edilizia e dell'innovazione del blocco e la mobilitazione di maggiori investimenti e sostegno fiscale.
Con la crisi finanziaria globale del 2008, gli alloggi sono diventati un'emergenza sociale paneuropea, che si è aggravata notevolmente dopo la pandemia del 2020. I prezzi delle case sono aumentati del 60,5 per cento rispetto al 2015, mentre gli affitti sono cresciuti del 28 per cento. Nel 2025, il tasso di proprietà dei giovani tra i 24 e i 35 anni è diminuito del 6 per cento rispetto al 2005 e una persona su dieci non è in grado di pagare l'affitto.
La mancanza di alloggi a prezzi accessibili mette in discussione anche il buon funzionamento del mercato unico, minando la crescita economica dell'Europa e la competitività da tempo auspicata.
Il Piano per gli alloggi a prezzi accessibili della Commissione è lo sforzo dell'Ue per cambiare questa situazione.
I prezzi delle case superano la crescita del reddito
Per acquistare una casa nei Paesi dell'Ue, il reddito dei cittadini deve essere, in media, pari al guadagno che avrebbero se vivessero in grandi città. Il rapporto tra costo e reddito supera spesso gli 8-10 anni di stipendio lordo, per arrivare a 12-15 anni nelle capitali meno accessibili.
Per affittare una casa in una città ad alta domanda, i cittadini devono spendere circa il 30-40 per cento del loro reddito.
"In molti Paesi gli stipendi non hanno tenuto il passo dell'inflazione. Poi il mercato immobiliare ha spinto i prezzi fino al 60 per cento in 10 anni. Non è colpa dei cittadini. È una mancanza di politiche pubbliche, di attenzione e di monitoraggio", ha dichiarato a Euronews Irene Tinagli, eurodeputata e presidente della Commissione speciale del Parlamento europeo sulla crisi abitativa.
La catastrofica situazione immobiliare è evidente: i giovani lasciano la casa più tardi, l'offerta di alloggi sociali è insufficiente, il sovraffollamento persiste in molte regioni e le persone senza fissa dimora sono in aumento in tutta l'Ue.
Secondo Eurostat, i prezzi delle case nell'Ue sono aumentati mediamente di oltre il 60 per cento dal 2015. I prezzi sono aumentati in alcune parti dell'Europa orientale e meridionale, come l'Ungheria, il Portogallo e la Lituania, mentre paesi come la Finlandia hanno registrato aumenti più moderati o addirittura lievi cali. Le città dell'Europa occidentale e settentrionale rimangono tra le più care in assoluto.
Un decennio fa, possedere una casa era la norma, per circa il 70 per cento degli europei. Oggi questa percentuale è scesa a circa il 68 per cento, mentre i tassi di affitto sono saliti a circa il 32 per cento, il livello più alto degli ultimi decenni.
Le ragioni della crisi
La domanda di alloggi continua ad aumentare costantemente, spinta dall'urbanizzazione, dalla crescita demografica nelle città, dalla migrazione all'interno dell'Ue e dall'aumento dei nuclei familiari più piccoli.
I prezzi dei terreni, l'aumento dei costi dei materiali e della manodopera, le rigide norme di zonizzazione e la lentezza dei processi di autorizzazione rendono l'edilizia lenta e insufficiente. Secondo la Banca europea per gli investimenti (Bei), mancano milioni di case e i livelli di costruzione sono molto al di sotto del fabbisogno annuale.
Le dinamiche finanziarie e di mercato sono un'altra ragione. Tra il 2015 e il 2022, un'era di tassi d'interesse bassissimi ha alimentato un enorme boom immobiliare, facendo aumentare i prezzi delle case europee di circa il 63,6 per cento.
Il panorama si è modificato a partire dal luglio 2022, quando la Bce ha avviato un aumento dei tassi che ha portato il tasso di deposito agevolato dallo 0 al 4 per cento entro settembre 2023. Questi aumenti hanno reso i mutui meno accessibili, quasi quadruplicando i tassi di interesse medi per i nuovi mutuatari rispetto ai livelli del 2021. Gli alti tassi d'ipoteca rendono l'acquisto di una casa troppo costoso, quindi le persone sono costrette ad affittare più a lungo, aumentando la concorrenza e facendo lievitare ulteriormente i prezzi degli affitti.
In alcune città come Madrid e Barcellona, la domanda di investimenti aggiunge pressione. Nel 2024, gli acquirenti stranieri hanno rappresentato il 7 per cento delle vendite di case a Madrid e il 14,3 per cento a Barcellona. E poi c'è il boom degli affitti a breve termine, che ha ridotto la disponibilità di alloggi a lungo termine in aree ad alta vocazione turistica come queste due città.
La pressione raggiunge un punto critico
Sempre più persone decidono di condividere casa per dividere i costi dell'alloggio. Quasi il 48 per cento dei giovani tra i 18 e i 34 anni vive attualmente con coinquilini. Per evitare ciò, molti ritardano l'uscita dalla casa di famiglia.
Le stesse limitazioni si ripercuotono sull'edilizia sociale, che non rappresenta più una rete di sicurezza sufficiente. L'offerta non ha tenuto il passo della domanda, con conseguenti lunghe liste d'attesa e un accesso limitato per le famiglie a basso e medio reddito.
Molte città limitano l'ammissibilità ai soggetti più vulnerabili, il che significa che anche le famiglie che lavorano, escluse dal mercato privato, non possono accedere ad alternative a prezzi accessibili. Allo stesso tempo, gran parte del patrimonio abitativo sociale sta invecchiando e necessita di ristrutturazioni, in particolare per soddisfare gli standard di efficienza energetica.
Si stima che circa l'1,28 per cento dei cittadini dell'Ue viva attualmente per strada, in rifugi o in alloggi temporanei, con un aumento del 30 per cento rispetto ai livelli del 2019 e del 70 per cento nell'ultimo decennio.
Il problema non è più limitato alle persone più vulnerabili, ma riguarda sempre più individui e famiglie che lavorano e che non riescono a trovare un alloggio stabile. La carenza di alloggi sociali e di servizi di supporto rende più difficile per le persone senza dimora trovare soluzioni a lungo termine.
Una cooperazione a più livelli
L'edilizia abitativa rimane principalmente una competenza nazionale, il che significa che le azioni dell'Ue possono solo integrare le politiche nazionali. Gli Stati membri hanno l'ultima parola su affitti, modelli di edilizia sociale, regole di zonizzazione, protezione degli inquilini e tassazione degli immobili.
Secondo Elizabeth Kuiper, direttore associato dell'European policy centre di Bruxelles, negli ultimi vent'anni l'Europa ha trascurato la portata delle crisi, considerandole solo un problema nazionale.
Kuiper avverte che è fondamentale una cooperazione a più livelli, con le autorità locali che hanno "un ruolo più forte e soluzioni di bandiera per i politici dell'Ue". L'edilizia abitativa non dovrebbe essere considerata solo una "questione di giustizia sociale, ma anche una questione economica paneuropea", ha aggiunto.
L'Ue non può imporre una politica abitativa comune e regolare il mercato immobiliare in tutto il blocco. Tuttavia, può influenzare indirettamente il settore attraverso finanziamenti e strumenti di soft law.
Borja Giménez Larraz, eurodeputato e relatore del rapporto, ha ricordato l'importanza del principio di sussidiarietà. "Questa relazione raccomanda di intraprendere alcune azioni a livello regionale e locale".
"Siamo qui per contribuire alla soluzione, ma la soluzione finale dovrà venire dagli Stati membri", ha dichiarato a Euronews.
Per il periodo 2021-2027 sono stati mobilitati oltre 43 miliardi di euro, a cui si aggiungono altri 10 miliardi di euro per il periodo 2026-2027. Nell'aprile 2024, la Commissione ha calcolato che 100 miliardi di euro serviranno a promuovere progetti di ristrutturazione dell'efficienza energetica in tutto il blocco entro il 2030.
Nell'ambito dello Strumento per la ripresa e la resilienza, 15,1 miliardi di euro sono destinati all'edilizia sociale e una parte dei 26,2 miliardi di euro di InvestEU sostiene le ristrutturazioni di edifici finalizzate al risparmio energetico. Una parte consistente di Horizon Europe (95,5 miliardi di euro) viene investita per un accesso sicuro e sostenibile agli alloggi.
Una parte del Fondo (17,5 miliardi di euro) è destinata agli investimenti per l'efficienza energetica. La revisione intermedia dei fondi di coesione per il 2025 (392 miliardi di euro) ha raddoppiato l'importo destinato a un'edilizia abitativa più accessibile e sociale.
I tentativi dell'Europa di risolvere i problemi
Secondo Kuiper, il fatto che l'Ue non abbia potere diretto sulle politiche abitative "non rende molto facile trovare una soluzione europea". Tuttavia, l'Europa ha varato una serie di misure a partire dalla fine del 2024, considerando la crisi come un'opportunità per una transizione verde del settore edilizio.
Il Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili (2025) è il fiore all'occhiello della Commissione per rispondere alla crisi attraverso quattro pilastri: aumentare l'offerta di alloggi, mobilitare gli investimenti per promuovere la digitalizzazione e le opportunità di crescita nel settore delle ristrutturazioni, portare avanti le riforme e proteggere le persone più vulnerabili.
Mentre la Commissione ha annunciato un primo vertice europeo sull'edilizia abitativa nel 2026, una nuova Alleanza europea per l'edilizia abitativa, composta da Stati membri, città, regioni, istituzioni dell'Ue, fornitori di alloggi e associazioni della società civile, attuerà il piano.
A complemento del piano, la Strategia europea per l'edilizia abitativa si concentra sull'aumento della produttività e sull'eliminazione delle inefficienze nel settore delle costruzioni.
Finanziato da Horizon Europe con circa 120 milioni di euro all'anno, il New European Bauhaus è la tabella di marcia della Commissione per il periodo 2025-2027 verso il rinnovamento e la sostenibilità degli alloggi per promuovere l'offerta e l'inclusione abitativa.
Dal punto di vista finanziario, la Commissione e la Bei stanno attualmente lanciando la Piattaforma di investimento paneuropea, basata su un partenariato con le banche di promozione nazionali europee e le istituzioni finanziarie internazionali. Nell'ambito del Piano d'azione della Bei fino al 2027 si stanno mobilitando altri 10 miliardi di euro.
La strada da percorrere
Per quanto ambizioso, l'impatto dell'Ue sulla crisi abitativa è ancora incerto. "Il piano per gli alloggi è un buon inizio, ma è anche un rischio potenziale, perché l'assenza di risultati concreti renderebbe gli europei più scettici nei confronti dell'Ue", ha dichiarato Kuiper.
"Credo davvero che dobbiamo definire il quadro generale per dare alle entità regionali e locali gli strumenti per agire e regolamentare, ma senza prendere una decisione finale sulle misure da adottare. Loro sanno meglio quali politiche nazionali sono necessarie", ha affermato Giménez Larraz.
Secondo Tinagli, "i fondi europei possono essere affiancati a quelli nazionali per renderli più efficaci. Possono anche fornire garanzie pubbliche, rendendo più facile attrarre capitali privati, indirizzandoli verso progetti di edilizia residenziale a prezzi accessibili".