L’opacità sulla proprietà immobiliare in questo Paese rende difficile seguire le quote detenute dai grandi proprietari, i nuovi attori del mercato e la fotografia in tempo reale del settore.
Le informazioni pubbliche sulla distribuzione della proprietà immobiliare in Spagna restano insufficienti. Almeno per quanto riguarda gli immobili detenuti dai grandi proprietari, cioè quei privati o società con più di 10 abitazioni o 1.500 m² a uso residenziale.
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I dati sulla quota reale, in mano al catasto statale, rendono anonimi i titolari degli immobili. Nel caso del mercato dell’affitto, di competenza delle comunità autonome, questo dato si può ottenere presentando una richiesta basata sulle leggi sulla trasparenza per analizzare i depositi delle cauzioni degli inquilini, e così molte tipologie (abitazioni di proprietà, vuote, appartamenti turistici...) restano fuori dall’analisi. Questo impedisce di sapere con precisione chi sono i proprietari in tempo reale.
Un monitoraggio delle operazioni immobiliari registrate finora nel 2026 – quelle rese pubbliche dalle stesse aziende – permette di capire chi sta muovendosi di più sul mercato iberico. Ma questo non significa che abbiano superato, per numero di immobili, gli operatori tradizionali che hanno dominato la scena nell’ultimo decennio: nomi ormai familiari nelle grandi città come Blackstone, CBRE IM, Renta Corporación, Cerberus, Ares Management, oltre a Santander e CaixaBank.
Nuovi investimenti (anche su terreni pubblici)
Fidere (un gruppo di socimi specializzato nell’acquisto di alloggi pubblici e in affitto) è al centro della più grande operazione dell’anno finora, da 1.050 milioni di euro. La canadese Brookfield l’ha acquistata da Blackstone, acquisendo indirettamente il suo portafoglio di 47 edifici e oltre 5.000 abitazioni in affitto, in un’operazione conclusa a marzo di quest’anno.
A maggio, Azora ha raggiunto un accordo per acquistare da Patrizia 1.200 abitazioni in affitto nell’area metropolitana di Barcellona (una delle zone più sotto pressione del Paese, con un’enorme densità di popolazione in aree come L’Hospitalet de Llobregat) per oltre 350 milioni. Patrizia le aveva a sua volta comprate da BeCorp nel 2022 per circa 600 milioni.
Molte altre operazioni sono state firmate persino prima di completare gli alloggi: Barings acquisterà da Aurora Homes 305 abitazioni a prezzi accessibili a Los Cerros (Vicálvaro) per oltre 70 milioni, con consegna nel 2029, e altre 188 a Valdebebas per più di 56 milioni dal Grupo Ferrocarril.
Le stesse comunità autonome e alcuni comuni stanno concedendo a queste aziende la concessione di terreni pubblici, in certi casi per periodi tra i 45 e i 75 anni, in un Paese con un patrimonio di edilizia sociale in affitto che non supera l’1,72%, ben al di sotto della media europea, intorno all’8-9%. Il caso di Culmia, la società di sviluppo immobiliare controllata dal fondo statunitense Oaktree, è emblematico. Nel 2025 ha consegnato il lotto 3 del Plan Vive della Comunità di Madrid al gruppo tedesco DWS tramite la vendita di partecipazioni nella società concessionaria: un’operazione da 255 milioni di euro.
Proprio la bavarese MEAG ha acquistato da Culmia il 50% di un portafoglio che include 1.137 abitazioni del Plan Vive II (Comunità di Madrid), 437 del piano di affitto agevolato del Comune della capitale e 208 in mano alla Generalitat Valenciana.
La bolla immobiliare sta scoppiando?
La compravendita di abitazioni in Spagna sta rallentando leggermente a causa del forte aumento dei prezzi sul mercato residenziale. Lo indicano i dati dell’Istituto nazionale di statistica (INE) raccolti da Cushman & Wakefield e studi come il BBVA Research, che stimano per quest’anno un calo del 7,3%, con una lieve ripresa (0,6%) attesa per il 2027.
Nel suo rapporto sul secondo trimestre del 2026, la società di consulenza immobiliare citata ha rilevato un calo annuo del 3,51% di questo tipo di operazioni fino a maggio 2026, per un totale di 286.000 compravendite. I suoi analisti sottolineano anche che il peggioramento delle condizioni di finanziamento spinge le famiglie a entrare nel mercato dell’affitto o a restarvi più a lungo, aumentando la pressione sui prezzi in questo segmento.
Il rapporto di C&W segnala "un incremento spettacolare del 376%" su base annua degli investimenti in abitazioni in affitto e aggiunge che "nel primo semestre del 2026 il volume d’investimento è già nettamente superiore a quello dell’intero 2025", fino a 2.934 milioni, nelle operazioni che coinvolgono grandi proprietari o fondi di investimento.
Si tratta di un dato che può sembrare contraddittorio rispetto al calo delle compravendite di abitazioni, ma i due indicatori misurano realtà diverse. Le statistiche sulla compravendita contano il numero di operazioni effettuate, mentre il volume d’investimento indica il denaro destinato ad acquistare abitazioni e portafogli immobiliari, per cui poche operazioni di grande entità possono aumentare sensibilmente il totale investito. In Spagna, gli acquisti di abitazioni da parte di persone giuridiche hanno rappresentato il 10% delle operazioni nel 2025, secondo l’ultimo rapporto del Consiglio generale del notariato.
In ogni caso queste cifre vanno interpretate con cautela: non consentono di verificare il numero reale di abitazioni in mano alle imprese nel Paese, a causa della scarsa trasparenza sul totale delle proprietà. Indicano soltanto come evolve la compravendita nel mercato residenziale.
Per quanto riguarda altre ricerche sullo stato del mercato immobiliare, Oxford Economics segnala nel suo rapporto di maggio che si attende una moderazione della crescita dei prezzi delle abitazioni – al 5% nel 2027 – dopo valori a due cifre nel 2025 (12,89%), in attesa del dato previsto per quest’anno, che potrebbe sfiorare l’11%. Il rallentamento, tuttavia, potrebbe essere solo temporaneo, secondo le previsioni attuali.
La minore dinamica nella creazione di posti di lavoro (che riduce il reddito disponibile tra la popolazione) e il recente aumento dei tassi d’interesse da parte del Banco Central Europeo di fronte al nuovo rialzo inflazionistico figurano tra le possibili cause di questo futuro raffreddamento.
La questione della casa è diventata il principale problema per gli spagnoli. Lo sostiene il 37,5% degli intervistati nell’ultimo barometro del CIS di settembre, che la collocano davanti ad altri problemi di natura economica (21,6%) o all’immigrazione (19,7%).
Questa realtà si consolida nei mercati più tesi. Le sei grandi aree urbane spagnole concentrano il 36% delle famiglie, secondo il rapporto annuale della Banca di Spagna sul tema, ed è lì che persiste il divario più forte tra la domanda e l’offerta di abitazioni disponibili per assorbirla.