Comprare casa in Europa? Le tasse ti accompagnano dall’acquisto alla vendita. Ecco dove il mattone è più e meno tassato.
Possedere una casa in Europa significa pagare imposte in quasi ogni fase: acquisto, detenzione, locazione e vendita.
PUBBLICITÀ
PUBBLICITÀ
In tutto il continente la proprietà immobiliare è avvolta da un intreccio di imposte che accompagnano il proprietario dal momento in cui si firma il contratto fino al giorno della vendita, e si applicano sia che l'immobile resti vuoto sia che produca reddito da locazione.
Quanto si paga davvero dipende in modo decisivo dal Paese in cui si compra. I dati del Global Property Guide, che monitora la tassazione immobiliare in oltre 80 Paesi, mostrano che la casa è tassata pesantemente in tutto il continente.
Ci sono quattro imposte immobiliari da tenere d'occhio.
C'è un'imposta di trasferimento dovuta al momento dell'acquisto, talvolta chiamata imposta di registro; un'imposta annuale sulla proprietà calcolata sul valore stimato, di mercato o catastale dell'abitazione; un'imposta sul reddito da locazione; e un'imposta sulle plusvalenze applicata all'eventuale profitto in caso di vendita.
Stilare una classifica chiara è difficile.
Ogni Paese applica le proprie aliquote, molte percentuali ufficiali sono indicate come intervalli più che come singoli valori, e la base imponibile su cui si calcola ciascuna imposta cambia da un luogo all'altro.
Eppure un Paese compare regolarmente ai primi posti di quasi tutte le graduatorie.
Quante imposte si pagano sui redditi da locazione in Europa?
Per chi compra per affittare, l'imposta sul reddito da locazione è la voce che incide di più sul rendimento finale ed è anche quella in cui le differenze tra Paesi sono maggiori.
Il Global Property Guide simula quanto pagherebbe un proprietario non residente su tre livelli di canone mensile: 1.500, 6.000 e 12.000 euro.
Su un canone relativamente modesto di 1.500 euro al mese, la Danimarca è il Paese più severo: preleva il 42,11% dal primo euro, seguita dai Paesi Bassi con il 36% e dalla Finlandia con il 30%. All'estremo opposto, Cipro parte da zero, mentre il Lussemburgo applica un'aliquota simbolica del 2,94%.
Se il canone aumenta, la graduatoria cambia.
Con un affitto di 12.000 euro al mese è il Belgio a guidare la classifica con il 47,27%, seguito dalla Danimarca con il 43,22%, mentre Germania e Grecia si attestano entrambe al 41%.
Alcuni Paesi cambiano poco o nulla: l'Italia resta al 21%, il Portogallo al 28% e i Paesi Bassi al 36% a prescindere dal reddito, il che può trasformarli in un affare o in un salasso a seconda dell'importo dell'affitto.
I Paesi in cui l'aliquota cresce più rapidamente sono di solito quelli che includono i redditi da locazione nell'imposta ordinaria sul reddito. L'Austria ne è un buon esempio.
In Austria questi redditi sono tassati con la stessa scala progressiva applicata agli stipendi, che va da zero per importi inferiori a 13.308 euro fino al 55% per tutto ciò che supera 1 milione di euro. In situazioni del genere, la tassa sulla proprietà che fa più male è in realtà l'imposta sul reddito, solo che si presenta con un'altra etichetta.
Imposta di trasferimento: quanto costa comprare un immobile
È sull'imposta al momento dell'acquisto che il Belgio torna a primeggiare.
Gli acquirenti possono trovarsi a pagare un'imposta fino al 12,5% del prezzo, appena sopra l'aliquota massima del Regno Unito, pari al 12%, quella dei Paesi Bassi al 10,4% e del Lussemburgo al 10%.
In Belgio l'imposta di registro è stabilita regione per regione, quindi il codice postale conta parecchio.
Se si compra una casa da 500.000 euro a Bruxelles o in Vallonia senza beneficiare di alcuna agevolazione, si paga l'intero 12,5%, cioè un conto fiscale di 62.500 euro già al momento dell'acquisto.
Per chi compra come abitazione principale, però, il quadro migliora. Bruxelles esenta i primi 200.000 euro del prezzo d'acquisto per gli acquirenti che rientrano nei requisiti, riducendo il conto su una casa da 500.000 euro a 37.500 euro.
La Vallonia offre un'aliquota ridotta del 3% agli acquirenti che ne hanno diritto, abbassando l'imposta a circa 15.000 euro. Chi compra alloggi sociali conformi ai requisiti da un ente pubblico in Vallonia non paga alcuna imposta di registro, mentre le Fiandre applicano aliquote e agevolazioni proprie.
All'estremo opposto, Estonia e Repubblica Ceca non applicano alcuna imposta di trasferimento sugli acquisti.
In Lituania i costi di acquisizione si aggirano intorno allo 0,4%, cioè circa 2.000 euro per una casa da 500.000 euro: una frazione delle decine di migliaia che un acquirente può pagare in Belgio.
Quali Paesi europei hanno le imposte annuali sulla proprietà più alte?
Anche se una casa rimane vuota, il proprietario può comunque essere tenuto a pagare imposte immobiliari.
Qui però bisogna fare attenzione, perché l'imposta annuale sulla proprietà è il dato che più spesso viene frainteso.
I Paesi non tassano tutti la stessa base. Alcuni applicano una percentuale al valore di mercato dell'abitazione, altri a un valore catastale o stimato molto più basso, che può risalire a decenni fa. Nel Regno Unito non si usano percentuali: le case vengono inserite in fasce di valore.
In Spagna l'aliquota massima dell'imposta sulla proprietà può arrivare al 4,8% in alcuni comuni, ma si applica al valore catastale e non a quello di mercato, il che rende la percentuale riportata molto meno significativa.
Se si guarda invece a quanto pagano in media i proprietari per una casa dal valore di circa 300.000 euro, le differenze si riducono molto, proprio perché ogni Paese definisce in modo diverso la base imponibile.
Nel Regno Unito la council tax su un immobile di questo tipo è in genere compresa tra 2.000 e 3.200 euro l'anno, a seconda della fascia di valore e dell'autorità locale.
In Francia la taxe foncière e in Spagna l'IBI si attestano in genere tra 700 e 1.800 euro l'anno, perché entrambe si basano su valori imponibili di norma molto inferiori ai prezzi di mercato. Il précompte immobilier belga, calcolato su un canone teorico del 1975, rientra spesso in una fascia simile.
In Germania la Grundsteuer, riformata nel 2025, è spesso più bassa rispetto a quella di molti Paesi vicini, anche se con il nuovo sistema di valutazione gli importi variano sensibilmente da comune a comune.
A Cipro e a Malta i proprietari non pagano nulla, perché in nessuno dei due Paesi esiste un'imposta annuale sulla proprietà.
Imposta sulle plusvalenze in Europa: il conto quando si vende un immobile
Quando si vende con un guadagno, l'imposta può cambiare drasticamente. Spesso conta più il periodo di possesso dell'immobile che l'aliquota in sé.
La Danimarca è il Paese più gravoso in questo campo: tassa le plusvalenze fino al 52,07% una volta sommate al reddito complessivo.
Su un guadagno di 250.000 euro significa versare fino a 130.000 euro di imposte e restare con circa 120.000 euro.
Malta segue una logica del tutto diversa.
L'isola non tassa affatto la plusvalenza, ma applica un'aliquota fissa del 12% sul prezzo di vendita come costo di transazione, che scende al 5% se il venditore non è un operatore professionale del settore immobiliare e conclude la vendita entro cinque anni.
La Germania adotta un'ulteriore impostazione: se si possiede un immobile per più di dieci anni, l'intera plusvalenza, tutti i 250.000 euro, è esentasse.
Se si vende prima di dieci anni, la plusvalenza viene tassata con l'aliquota sul reddito personale, alla quale può aggiungersi il contributo di solidarietà.
Dove è tassata di più la proprietà immobiliare in Europa?
Se si mettono insieme le quattro imposte, emerge chiaramente un Paese.
Il Belgio si colloca ai primi posti per l'acquisto, il possesso e la locazione. Solo il regime sulle plusvalenze, con aliquote tra il 16,5% e il 33%, offre un po' di respiro.
All'estremo opposto ci sono Cipro e Malta. A Cipro l'imposta sui redditi da locazione parte da zero, Malta non tassa le plusvalenze e nessuno dei due Paesi applica imposte annuali sulla proprietà, rendendoli tra le zone meno gravate dal fisco per i proprietari immobiliari.
Per un investitore transfrontaliero, il prezzo di acquisto indicato negli annunci è solo il punto di partenza.
A determinare se un immobile in Europa conviene davvero è la quota di rendimento che il fisco locale lascia al proprietario. Su questo fronte, il divario tra un appartamento a Bruxelles e una villa a Cipro è così ampio da mostrare chiaramente che, in materia di imposte immobiliari, l'Europa è ben lontana da un vero mercato unico.