In gran parte d'Europa i prezzi delle case hanno ormai superato di gran lunga i redditi locali, rendendo Lisbona uno dei mercati immobiliari meno accessibili del continente.
Una casa è più accessibile rispetto ai redditi locali a Parigi e a Londra che a Lisbona.
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Per anni il Portogallo si è presentato come una delle grandi storie di successo d’Europa: sole, sicurezza, un settore turistico in forte espansione e una qualità della vita invidiabile. Ma dietro l’immagine da cartolina si nasconde uno dei mercati abitativi più sotto pressione del continente.
Oggi una casa a Lisbona costa circa 18,7 volte il reddito annuo di una famiglia tipo, secondo gli ultimi dati della piattaforma Numbeo.
Tra le grandi città europee, solo la città costiera croata di Spalato registra un valore analogo.
Le 10 città con il rapporto prezzo-reddito più alto in Europa
Il rapporto prezzo-reddito è uno degli indicatori più utilizzati per misurare l’accessibilità della casa.
Confronta il costo d’acquisto di un’abitazione tipo con il reddito di una famiglia media, indicando quanti anni di stipendio servono per comprare un immobile.
Più il rapporto sale, più la casa si allontana dalla portata di chi guadagna salari locali.
Come regola generale, un rapporto superiore a 10 segnala già un mercato difficile per gli acquirenti, spiega Mike Langen, economista senior per il settore abitativo di ABN AMRO. La soglia si basa sulle regole standard del credito immobiliare, che limitano i costi della casa a circa il 30% del reddito familiare e in genere fissano la durata dei mutui a 30 anni.
Rispetto a questo parametro, Lisbona e la città croata di Spalato guidano la classifica, entrambe con un rapporto prezzo-reddito di 18,7, quasi il doppio del livello considerato problematico.
Seguono Praga, Milano e Tirana (18,1), Vienna (17,4), Belgrado (17,2), Parigi (17,0), Londra (16,0) e Brno (15,8), a conferma di come la proprietà della casa stia diventando sempre più irraggiungibile in molte delle principali città europee.
Eppure la capitale portoghese offre uno degli esempi più chiari di come i prezzi delle case possano staccarsi dal potere d’acquisto locale.
Il forte divario che si è aperto tra prezzi delle abitazioni e salari nell’ultimo decennio aiuta a spiegare perché oggi Lisbona figuri tra i mercati immobiliari meno accessibili d’Europa.
Portogallo: prezzi delle case +240%, salari +59%
Negli ultimi 10 anni i prezzi delle abitazioni in Portogallo sono aumentati di quasi il 240%, secondo i dati di Global Property Guide.
Nello stesso periodo, lo stipendio medio portoghese è salito da circa 839 € al mese a 1.333 €, pari a un incremento di circa il 59%.
I prezzi sono cresciuti quattro volte più in fretta dei redditi. E a Lisbona questo divario potrebbe essere ancora più ampio rispetto alla media nazionale.
Un appartamento nel centro di Lisbona costa circa 6.763 € al metro quadrato. Un alloggio modesto di 50 metri quadrati arriva così a circa 338.000 €.
Se lo si raffronta a uno stipendio netto medio di circa 1.416 € al mese — poco più di 17.000 € l’anno — si tratta di quasi 19 anni di salario, prima ancora di spendere un solo euro per qualsiasi altra cosa.
Perché i prezzi delle case continuano a salire in Portogallo
La spiegazione più comune è semplice: le case non bastano.
Gli allarmi però non arrivano più soltanto dai dati di mercato.
Nell’indagine economica per il 2026, l’OCSE ha inserito il Portogallo tra i Paesi con il minore accesso alla casa nel mondo sviluppato, citando ostacoli normativi, un mercato degli affitti debole e un’offerta abitativa che reagisce lentamente alla domanda.
I giovani, ha sottolineato l’istituzione, sono i più colpiti.
Il Paese costruisce molte meno abitazioni di quante ne servirebbero. Attualmente in Portogallo si completano circa 25.000-30.000 case l’anno, mentre le stime delle associazioni di settore e delle autorità pubbliche indicano un fabbisogno di circa 45.000-50.000 all’anno per soddisfare la domanda.
E il Portogallo destina all’edilizia sociale solo circa il 2% del proprio patrimonio abitativo, una delle quote più basse in Europa.
Ma gli studi suggeriscono che la realtà è più complessa.
Nell’ultimo Housing Market Monitor, ABN AMRO indica che in Europa la crescita dei redditi e il calo dei tassi sui mutui hanno storicamente avuto un’influenza molto maggiore sull’aumento dei prezzi delle case rispetto alla crescita della popolazione o alla carenza di nuove costruzioni.
Una crisi che si riversa in strada
La stretta abitativa ha alimentato la più grande ondata di proteste per la casa in Portogallo da decenni. Dal 2023 il movimento Casa para Viver ("Case per vivere") ha portato in strada decine di migliaia di persone in tutto il Paese con lo slogan "Já não dá" — "Non funziona più".
Gli attivisti chiedono un controllo più rigido degli affitti, più alloggi a prezzi accessibili e l’utilizzo degli edifici vuoti, sostenendo che l’accesso alla casa è un diritto costituzionale.
La crisi è forse più visibile nelle periferie di Lisbona, dove famiglie che vivono in insediamenti informali come Talude, a Loures, rischiano lo sfratto pur lavorando a tempo pieno e non riuscendo comunque a sostenere i canoni di mercato.
Per Jaime Luque, membro del Comitato consultivo per l’edilizia abitativa della Commissione europea, le conseguenze vanno ben oltre il mercato immobiliare.
Quando insegnanti, infermieri, agenti di polizia, giovani professionisti e studenti non possono più permettersi di vivere in una città, sostiene, quella città comincia a perdere competitività economica.
La bolla immobiliare del Portogallo sta per scoppiare?
Nonostante le crescenti difficoltà di accesso alla casa, pochi economisti si aspettano un imminente crollo del mercato.
Si parla di bolla quando i prezzi si allontanano dai fondamentali economici e diventano vulnerabili a una brusca correzione.
Nella relazione sulla stabilità finanziaria pubblicata a maggio 2026, la Banca del Portogallo ha avvertito che la carenza di offerta continua a spingere i prezzi verso l’alto, ma ha anche attribuito ai rigidi limiti al credito il merito di contenere l’indebitamento più rischioso, di solito il fattore scatenante dei crack immobiliari.
BPI Research ha recentemente rivisto al rialzo la propria previsione di crescita dei prezzi delle case in Portogallo per il 2026, portandola all’11,7%.
Il Paese continua a beneficiare di una domanda strutturale, di un’offerta relativamente limitata e di un interesse internazionale ancora vivace.
In altre parole, il mercato immobiliare portoghese può essere eccezionalmente caro senza trovarsi necessariamente in una bolla speculativa in senso stretto.
Tuttavia, gli indicatori di accessibilità stanno lanciando chiari segnali di allarme.
Un rapporto prezzo-reddito che sfiora quota 19, associato a prezzi delle abitazioni cresciuti di circa il 240% in un decennio a fronte di salari saliti solo del 59%, indica che le valutazioni sono sempre più difficili da giustificare sulla base dei soli redditi interni.
Questo non significa che i prezzi siano destinati a scendere.
Ma suggerisce che Lisbona è diventata uno dei mercati immobiliari meno accessibili d’Europa, con un divario tra valore delle case e redditi locali più ampio che in qualsiasi altro momento delle ultime decadi.