Tasse sulla proprietà in Europa: dove sono più alte e dove più basse

Possedere una casa in Europa significa pagare tasse in quasi ogni fase: quando la si compra, la si detiene, la si affitta e quando la si vende.

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In tutto il continente, la proprietà immobiliare è circondata da un groviglio di imposte che la seguono dal momento della firma del contratto fino al giorno della vendita. Si applicano sia che l’immobile resti vuoto, sia che generi un reddito da affitto.

Quanto si versa effettivamente dipende in larga misura da dove si compra. I dati del Global Property Guide, che monitora la tassazione immobiliare in oltre 80 Paesi, mostrano che la casa è tassata in modo pesante in tutto il continente.

Ci sono quattro imposte immobiliari da tenere d’occhio.

Alla compravendita si paga un’imposta di trasferimento, spesso chiamata stamp duty. C’è poi un’imposta annuale sulla proprietà, calcolata sul valore stimato, di mercato o catastale della casa; un’imposta sul reddito da locazione; e un’imposta sulle plusvalenze sul profitto realizzato con la vendita.

Stilare una classifica chiara non è semplice.

Ogni Paese applica le proprie aliquote, molte percentuali vengono indicate come intervalli e non come valori unici, e la base imponibile varia da un Paese all’altro.

Eppure un Paese torna vicino al vertice in quasi tutte le graduatorie.

Quante tasse si pagano sui redditi da affitto in Europa?

Per chi acquista per mettere in affitto, l’imposta sul reddito da locazione è la voce che pesa di più sul rendimento finale. Ed è anche quella in cui le differenze tra i Paesi sono maggiori.

Il Global Property Guide calcola quanto pagherebbe un proprietario non residente su tre livelli di affitto mensile: 1.500, 6.000 e 12.000 euro.

Su un affitto relativamente modesto di 1.500 euro al mese, la Danimarca è il Paese più severo: preleva il 42,11% fin dal primo euro, seguita dai Paesi Bassi con il 36% e dalla Finlandia con il 30%. All’estremo opposto, Cipro parte da zero, mentre il Lussemburgo applica un’aliquota simbolica del 2,94%.

Se l’affitto sale, l’ordine si ribalta.

Con un affitto di 12.000 euro al mese, il Belgio guida la classifica con il 47,27%, seguito dalla Danimarca con il 43,22%, mentre Germania e Grecia si attestano entrambe al 41%.

In alcuni Paesi l’aliquota cambia poco, o per nulla: l’Italia resta al 21%, il Portogallo al 28% e i Paesi Bassi al 36% qualunque sia il reddito da affitto. Può essere un vantaggio o uno svantaggio, a seconda dell’importo dell’affitto.

I Paesi in cui le aliquote crescono più rapidamente sono di solito quelli che includono i redditi da locazione nella normale imposta sul reddito. L’Austria è un buon esempio.

In Austria, questi redditi sono tassati sulla stessa scala progressiva applicata agli stipendi: si parte da zero sotto i 13.308 euro e si arriva fino al 55% per quanto supera 1 milione di euro. In situazioni del genere, la tassa sulla proprietà che fa davvero male è in realtà l’imposta sul reddito sotto un’altra etichetta.

Imposta di trasferimento: quanto costa comprare immobile

È sulla tassa pagata all’acquisto che il Belgio torna a distinguersi.

Gli acquirenti possono trovarsi a pagare fino al 12,5% del prezzo, poco sopra l’aliquota massima del Regno Unito del 12%, il 10,4% dei Paesi Bassi e il 10% del Lussemburgo.

In Belgio l’imposta di registro è fissata regione per regione, quindi il codice postale conta molto.

Se si acquista una casa da 500.000 euro a Bruxelles o in Vallonia senza avere diritto ad agevolazioni, si paga il 12,5% pieno: un conto fiscale di 62.500 euro già al momento dell’acquisto.

Per chi compra la casa in cui andrà a vivere, però, il quadro migliora. Bruxelles esenta i primi 200.000 euro del prezzo di acquisto per gli acquirenti che rientrano nei requisiti, riducendo l’imposta su una casa da 500.000 euro a 37.500 euro.

La Vallonia offre un’aliquota ridotta del 3% ai compratori che soddisfano i criteri, portando l’imposta a circa 15.000 euro. Chi acquista alloggi sociali qualificati da un ente pubblico in Vallonia non paga alcuna imposta di registro, mentre le Fiandre applicano proprie aliquote e agevolazioni.

All’estremo opposto, Estonia e Repubblica Ceca non applicano alcuna imposta di trasferimento sugli acquisti.

In Lituania i costi di acquisizione ammontano a circa lo 0,4%, ovvero intorno ai 2.000 euro per una casa da 500.000 euro: una frazione delle decine di migliaia che si possono pagare in Belgio.

Quali Paesi europei hanno le imposte annuali sulla proprietà più alte?

Anche se una casa rimane vuota, si può essere comunque tenuti a pagare le tasse sulla proprietà.

Qui bisogna fare attenzione, perché l’imposta annuale sulla proprietà è il dato che viene frainteso più spesso.

I Paesi non tassano tutti la stessa cosa. Alcuni applicano una percentuale sul valore di mercato dell’abitazione, altri su un valore catastale o stimato molto più basso, che può risalire a decenni fa. Il Regno Unito non usa affatto le percentuali, ma inserisce le abitazioni in fasce di valore.

In Spagna l’aliquota massima dell’imposta sulla proprietà può arrivare al 4,8% in alcuni comuni, ma si applica al valore catastale e non a quello di mercato, il che rende la percentuale di base molto meno significativa.

Se si guarda invece a quanto pagano di solito i proprietari per una casa dal valore di circa 300.000 euro, le differenze si riducono in modo significativo. Questo perché ogni Paese definisce in modo diverso la base imponibile.

Nel Regno Unito, la council tax su un immobile di questo tipo è in genere compresa tra 2.000 e 3.200 euro l’anno, a seconda della fascia di valutazione e dell’autorità locale.

In Francia, la taxe foncière e, in Spagna, l’IBI si aggirano in genere tra 700 e 1.800 euro, perché entrambe si basano su valori imponibili di solito ben inferiori ai prezzi di mercato. Il précompte immobilier belga, calcolato su un valore locativo teorico del 1975, rientra spesso in una fascia simile.

La Grundsteuer tedesca, riformata nel 2025, è spesso più bassa rispetto a quella di molti Paesi vicini, anche se le bollette variano notevolmente da comune a comune con il nuovo sistema di valutazione.

A Cipro e Malta i proprietari non pagano nulla, perché nessuno dei due Paesi applica un’imposta annuale sulla proprietà.

Imposta sulle plusvalenze in Europa: il conto quando si vende un immobile

Se si vende con un guadagno, l’imposta può cambiare in modo radicale. Spesso conta più da quanto tempo si possiede l’immobile che l’aliquota in sé.

La Danimarca è il Paese più pesante da questo punto di vista: tassa le plusvalenze fino al 52,07% una volta sommate al reddito complessivo.

Su un profitto di 250.000 euro, ciò significa perdere fino a 130.000 euro, restando con circa 120.000 euro.

Malta non potrebbe essere più diversa.

Non tassa affatto la plusvalenza. Applica invece un’aliquota fissa del 12% sul prezzo di vendita come costo di transazione, che scende al 5% se non si è operatori immobiliari e si vende entro cinque anni.

La Germania adotta un’ulteriore soluzione: se si possiede un immobile per più di dieci anni, l’intera plusvalenza, tutti i 250.000 euro, è esentata da imposte.

Se si vende prima di quel termine, la tassazione avviene secondo l’aliquota sul reddito, con l’eventuale sovrattassa di solidarietà.

Dove sono tassate di più le proprietà in Europa?

Se si mettono insieme le quattro imposte, un Paese spicca sugli altri.

Il Belgio si colloca al vertice, o vicino, per l’acquisto, il possesso e l’affitto. Solo il regime sulle plusvalenze, con aliquote tra il 16,5% e il 33%, offre un po’ di respiro.

All’estremo opposto ci sono Cipro e Malta. Cipro parte da zero per l’imposta sul reddito da locazione, Malta non tocca le plusvalenze, e nessuno dei due Paesi applica un’imposta annuale sulla proprietà. Sono tra le aree del continente dove la tassazione per i proprietari è più leggera.

Per un investitore transfrontaliero, il prezzo di acquisto indicato all’inizio è solo la prima cifra.

A decidere se una casa in Europa conviene davvero è quanto del rendimento il fisco locale permette di trattenere. Da questo punto di vista, la distanza tra un appartamento a Bruxelles e una villa a Cipro è sufficiente a dimostrare che, in materia di tassazione immobiliare, l’Europa è ben lontana da un mercato unico.