Le migliori opportunità di investimento per affittare in Europa si sono spostate dalle città più costose. Ecco i dieci mercati dell’eurozona con i canoni più alti, con un numero uno sorprendente.
Se si disegna una mappa di dove confluiscono di solito i capitali immobiliari europei, i punti luminosi sono prevedibili. I boulevard di Parigi, la cintura di canali di Amsterdam, i quartieri più curati di Monaco.
PUBBLICITÀ
PUBBLICITÀ
Indirizzi di prestigio. Elevata liquidità. Mercati immobiliari in cui i prezzi si muovono da decenni quasi solo in una direzione.
Se però si disegna una seconda mappa, questa volta indicando dove i proprietari ottengono i canoni più alti per ogni euro investito, molte di quelle città scompaiono.
Nuovi dati di Global Property Guide, incrociati con i portali immobiliari locali tra cui Immobiliare.it, Idealista, Fotocasa, Habitaclia e Daft, mostrano che alcune delle migliori opportunità di acquisto per la locazione in Europa non sono più concentrate nelle tradizionali piazze immobiliari, ma in mercati regionali finora trascurati, soprattutto nell’Europa meridionale.
Di seguito la classifica delle dieci città dell’area euro in cui i rendimenti lordi da locazione – canone annuo diviso prezzo di acquisto, prima di tasse, manutenzione, commissioni e altre spese – sono più elevati nel 2026.
10. Roma: rendimento medio da locazione 7,12%
Roma entra in classifica al decimo posto, ma la capitale italiana mette in luce uno dei contrasti più netti del mercato immobiliare europeo: prestigio contro rendimento.
In centro storico, attorno al Pantheon, piazza Navona e Trastevere, gli acquirenti internazionali si contendono un'offerta abitativa limitata, facendo salire bruscamente i prezzi e comprimendo i rendimenti.
Un bilocale nel "centro" di Roma costa 472.500 € ma rende solo 2.170 € al mese, pari a un rendimento lordo annuo da locazione del 5,51%.
Fuori dal nucleo storico però i conti migliorano sensibilmente.
In media, nel resto della città un bilocale costa circa 225.000 € e si affitta per circa 1.450 € al mese, con rendimenti che si avvicinano al 7,7%. Il ritorno migliore arriva dall’unità più piccola: un monolocale da 149.000 € affittato a 1.000 € al mese garantisce un rendimento lordo dell’8,05%.
A Roma, spesso la vista da cartolina si paga con un minor reddito da affitto.
9. Dublino: rendimento medio da locazione 7,22%
La carenza di alloggi a Dublino continua a sostenere alcuni dei canoni più alti d’Europa.
La capitale irlandese, patria della Guinness, delle porte georgiane di Merrion Square e di un settore tecnologico che mantiene il mercato degli affitti costantemente teso, offre un rendimento medio da locazione del 7,22%.
Un bilocale costa 295.000 € e si affitta a 2.000 € al mese, per un rendimento lordo da locazione dell’8,14%. Questa tipologia è anche la più redditizia in città.
In tutta l’Irlanda, dal 2012 i prezzi delle abitazioni sono quasi raddoppiati, con un aumento nominale del 99%, mentre i canoni di locazione sono saliti del 71% nello stesso periodo.
8. Napoli: rendimento medio da locazione 7,22%
Napoli pareggia Dublino in termini di rendimento, ma la batte nettamente sui prezzi. Nella città della pizza margherita, con il Vesuvio all’orizzonte e Spaccanapoli che taglia in due un centro storico tutelato dall’UNESCO, un bilocale costa 145.500 € e si affitta a 950 € al mese, per un rendimento lordo del 7,84%.
A spiccare però è il monolocale d’ingresso: con soli 70.000 € di prezzo e 700 € di affitto mensile, garantisce un’impressionante resa lorda del 12%, il rendimento più alto a pari merito in classifica.
La forte domanda studentesca e il turismo attivo tutto l’anno continuano a sostenere i tassi di occupazione dei piccoli appartamenti.
7. Barcellona: rendimento medio da locazione 7,40%
L’unica città spagnola in classifica – la patria della Sagrada Família di Gaudí, dell’ora del vermut e del Barcellona – registra un rendimento medio da locazione del 7,40% sull’insieme delle sue zone.
Un bilocale costa 240.000 € e si affitta a 1.590 € al mese, per un rendimento lordo del 7,95%. I bilocali risultano anche la tipologia più redditizia secondo questo indicatore.
Eppure il mercato residenziale di Barcellona è sempre più segnato dalla scarsità di offerta.
L’offerta di case in affitto in tutta la Catalogna resta vicina ai minimi storici, mentre la domanda continua ad arrivare da turisti, studenti, lavoratori da remoto e residenti stranieri.
«Gli appartamenti a prezzi accessibili a Barcellona sono, a quanto pare, sempre più difficili da trovare, poiché l’offerta di case in affitto in tutta la Catalogna resta su livelli storicamente bassi», afferma Lalaine Delmendo, analista di mercato di Global Property Guide.
«Madrid continua a guidare per volume assoluto di transazioni, mentre una crescita annua più sostenuta si osserva in diversi altri grandi mercati, soprattutto Barcellona e Siviglia», aggiunge Delmendo.
6. Riga: rendimento medio da locazione 7,47%
La capitale lettone – nota per l’architettura Art Nouveau, le guglie del centro storico medievale e un mercato centrale ospitato in ex hangar per dirigibili Zeppelin – offre alcuni dei rendimenti da locazione più interessanti d’Europa, anche se la crescita dei prezzi nel lungo periodo è stata modesta.
Un bilocale costa 125.000 € e si affitta a 750 € al mese, per un rendimento lordo del 7,20%, mentre il ritorno migliore arriva dagli appartamenti più grandi: un trilocale da 187.000 € rende l’8,34%.
Il rovescio della medaglia è la rivalutazione del capitale. Negli ultimi cinque anni, i prezzi reali a Riga sono scesi del 23,66%, con una crescita nominale di appena il 3,77%.
Questa stagnazione rappresenta al tempo stesso un rischio e un elemento di attrattiva per gli investitori: poca rivalutazione, ma prezzi d’ingresso abbastanza bassi da rendere il reddito da affitto l’unico vero protagonista.
5. Torino: rendimento medio da locazione 7,68%
La prima capitale d’Italia – la città della Mole Antonelliana e culla del gianduiotto – nasconde un affare per chi compra per affittare dietro la sua grandeur barocca.
A lungo oscurata da Milano, l’ex polo industriale della Fiat combina costi di acquisto più bassi con una forte domanda studentesca, occupazione nel settore ingegneristico e una scena culturale e gastronomica in crescita attorno a piazza Castello e ai murazzi del Po.
I numeri sono notevoli. Un bilocale a Torino costa in media circa 99.000 € e si affitta per circa 850 € al mese: basta per generare rendimenti lordi superiori al 10%.
Rendimenti di questo livello sono sempre più rari nelle grandi città dell’Europa occidentale.
Nel centro storico però il quadro cambia rapidamente.
Lì un bilocale costa circa 255.000 € e si affitta intorno ai 1.200 € al mese, con rendimenti che scendono intorno al 5,6%.
4. Jyväskylä: rendimento medio da locazione 8,02%
La città universitaria finlandese di Jyväskylä è forse la sorpresa più grande di questa classifica.
Situata nella regione dei laghi finlandesi, tra Helsinki e la Lapponia, Jyväskylä ospita la più grande concentrazione al mondo di edifici progettati da Alvar Aalto e ogni estate riempie le sue strade con i motori del Campionato mondiale rally.
Quasi un terzo dei suoi abitanti sono studenti.
Un bilocale costa 90.000 € e si affitta a 680 € al mese, per un rendimento lordo da locazione del 9,07%. I bilocali sono anche, con chiarezza, la tipologia di appartamento con le performance migliori tra quelle analizzate.
La forte domanda studentesca e i prezzi immobiliari relativamente bassi fanno di Jyväskylä la città con i rendimenti più alti dell’Europa settentrionale all’interno dell’eurozona.
3. Cork: rendimento lordo medio 8,20%
La seconda città irlandese – costruita sulle isole paludose del fiume Lee, orgogliosa del suo English Market e del tradizionale manzo speziato – si piazza al terzo posto.
Cork richiede prezzi d’ingresso molto più bassi rispetto a Dublino, ma attira una domanda di affitti solida grazie a un’economia locale in crescita.
La città dell’Irlanda meridionale beneficia di investimenti nel settore farmaceutico, di un comparto tecnologico in espansione e di una forte crescita demografica.
Un bilocale costa 235.000 € e si affitta a 1.600 € al mese, per un rendimento lordo dell’8,17%. Gli appartamenti più grandi vanno ancora meglio: i trilocali offrono i rendimenti più elevati della città.
In Irlanda Cork si distingue sempre più come un mercato trainato dal reddito da locazione più che da prezzi di prestigio.
2. Palermo: rendimento medio da locazione 8,25%
La capitale siciliana – città di cattedrali normanne, del frastuono del mercato di Ballarò e di una cultura dello street food fatta di arancine e panelle – sfiora il primo posto.
Palermo combina il fascino dello stile di vita mediterraneo con livelli di prezzo che restano insolitamente bassi per gli standard dell’Europa occidentale.
Un bilocale costa 85.000 € e si affitta a 700 € al mese, per un rendimento lordo del 9,88%.
Gli appartamenti più grandi restano anch’essi relativamente economici.
Un trilocale costa in media 115.000 € e si affitta per circa 800 € al mese, per un rendimento intorno all’8,3%.
«Alcune zone della Sicilia offrono abitazioni sorprendentemente accessibili. L’Italia prevede inoltre incentivi fiscali per i nuovi residenti, che possono fare la differenza per gli stranieri che si trasferiscono», spiega Mikk Kalmet, esperto globale di mercato immobiliare di Global Property Guide.
1. Catania: rendimento medio da locazione 9,17%
Il rendimento da locazione più alto dell’eurozona spetta a una città costruita in pietra lavica nera all’ombra dell’Etna.
Catania – con la sua cattedrale barocca e il vociare all’alba del mercato del pesce della Pescheria – guida la classifica con un rendimento medio da locazione del 9,17%.
I numeri che lo spiegano sono impressionanti. Un bilocale costa circa 70.000 € e si affitta a 650 € al mese, per un rendimento lordo dell’11,14%.
Il monolocale di ingresso fa ancora meglio: rende il 12% a fronte di un esborso di 51.000 €, il prezzo più basso indicato in questa lista.
Catania si trova inoltre a circa 50 chilometri da Taormina, una delle mete di vacanza più ambite del Mediterraneo, a sostegno di un mercato degli affitti brevi attivo quasi tutto l’anno.
In base ai dati, Catania è il mercato di acquisto per la locazione con le performance migliori dell’eurozona nel 2026.