Madrid, Barcellona, Alicante, Valencia, Murcia e Malaga registrano il maggiore divario (52,5%) tra case costruite e nuovi nuclei familiari, soprattutto nelle rispettive capitali, dove vive fino al 36% delle famiglie.
"L'offerta di abitazioni non ha tenuto il passo con la crescita della domanda", constata la Banca di Spagna nel suo rapporto annuale 2025 sull'andamento dell'economia del Paese. L'istituto stima che servirebbero in totale 750.000 nuove case per colmare lo squilibrio tra i nuovi nuclei familiari creati e l'offerta disponibile.
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I suoi tecnici avvertono però che questa situazione non è uguale in tutte le province spagnole. Se ad Ávila il 58,2% delle abitazioni costruite all'interno del suo parco immobiliare potrebbe andare ad aumentare l'offerta residenziale, Madrid si ferma al 9,9%, mentre la media spagnola è del 27,1%. Le aree più colpite, dopo la capitale, sono Barcellona, Alicante, Valencia, Murcia e Málaga.
La BdE ricorda anche che questa crescita è frenata, in parte, dalla tenuta di abitazioni destinate a usi come l'affitto turistico o stagionale (circa 400.000 abitazioni) o alle seconde case di cittadini spagnoli o stranieri. "Nel periodo 2021-2025, gli acquisti di case da parte di cittadini non residenti hanno rappresentato il 7,4% del totale, con una media annua di 50.000 abitazioni", si legge nel rapporto, che sottolinea come questo problema sia ancora più grave lungo il Mediterraneo.
C'è poi la paradossale situazione di circa 450.000 case sparse in tutto il Paese, costruite durante il boom immobiliare degli anni 2000, rimaste senza inquilini per la loro localizzazione poco adatta alle famiglie o per il loro stato di conservazione.
Una crescita dell'offerta frenata dalle norme, dalla carenza di manodopera adeguata e dallo spostamento verso altre forme di alloggio
"Spagna e Portogallo", denuncia questo rapporto annuale, "spiccano tra le economie in cui la crescita della produzione di nuove abitazioni è stata più bassa rispetto all'aumento delle famiglie residenti", con un deficit accumulato rispetto allo stock esistente del 6,6 e del 3,7%.
Il Paese lusitano (la cui popolazione soffre anch'essa una grave crisi abitativa, acuita nelle grandi città) presenta comunque un deficit di sole 300.000 case rispetto alle 750.000 della Spagna, ma superiore alle 400.000 dell'Italia. Mentre la Francia mantiene una situazione di equilibrio, la Germania è l'unica grande economia dell'area euro a ridurre il proprio deficit dello 0,5%.
Gli ostacoli burocratici, oltre alle differenze e alla sovrapposizione delle norme tra i diversi livelli dell'Amministrazione (comuni, Comunità autonome e Stato centrale), impediscono di accelerare la costruzione di nuove abitazioni in Spagna. Incidono anche una gestione lenta della pianificazione urbanistica, la mancanza di manodopera adeguata e il calo della sua produttività.
"Nelle sei grandi aree urbane, in cui risiede il 36% delle famiglie, le abitazioni che potrebbero essere edificate e che non sono ancora state realizzate si aggirerebbero intorno a 1,1 milioni", spiega la BdE. Tuttavia, "il potenziale di abitazioni previste nelle capitali delle sei grandi aree urbane si riduce a circa 320.000 unità".