Lo sfratto di Maricarmen ha portato migliaia di persone in strada e riaperto il dibattito sull'accesso alla casa in Spagna. Prezzi e affitti crescono, l'offerta non copre la domanda nelle zone più critiche.
Le immagini di María del Carmen Abascal, conosciuta come Maricarmen, mentre veniva sfrattata dalla sua abitazione a Madrid, sono diventate l'ultimo simbolo della crisi di accesso alla casa in Spagna.
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La donna, 87 anni, viveva in affitto nell'immobile da circa 70 anni. Secondo il Sindicato de Inquilinas de Madrid, dopo un cambio di proprietà era stato prospettato un aumento del canone da circa 500 euro a 2.650 euro mensili, poi ridotto a 1.650.
Dopo diversi tentativi di bloccare l'esecuzione dello sfratto, Maricarmen è stata sfrattata e successivamente trasferita in ospedale. Il caso ha provocato mobilitazioni che hanno superato rapidamente i confini di Madrid.
Ma la portata della reazione è difficile da comprendere se si guarda solo a questo sfratto. Il caso di Maricarmen arriva in un momento in cui l'accesso alla casa è diventato una delle principali pressioni economiche per molte famiglie spagnole.
Quanto sono aumentati i prezzi delle abitazioni in Spagna?
I prezzi di acquisto stanno crescendo attualmente a ritmi a due cifre. L'Indice dei prezzi delle abitazioni dell'Istituto nazionale di statistica (INE) ha registrato un incremento del 12,2% su base annua durante il secondo trimestre del 2026.
Le abitazioni di seconda mano, che rappresentano la maggior parte del mercato spagnolo, si sono rincarate ancora di più, del 12,9%, mentre le abitazioni nuove sono salite del 7,4%. Solo rispetto al trimestre precedente, i prezzi sono aumentati di un altro 3,4%.
Il problema non riguarda solo chi vuole comprare. Il prezzo medio annunciato dell'affitto ha raggiunto 15,1 euro per metro quadrato ad agosto 2026, secondo Idealista, un 5,8% in più rispetto a un anno prima. E questi aumenti si sommano agli incrementi registrati negli ultimi anni.
La conseguenza è che il costo della casa assorbe una quota elevata del reddito di molte famiglie, soprattutto tra chi vive in affitto.
Secondo i dati dell'INE, nel 2024 il 28,1% delle persone che affittavano un'abitazione a prezzo di mercato destinava più del 40% del proprio reddito disponibile ai costi della casa. La media dell'Unione europea era del 19,2%.
Il problema di accessibilità quindi non consiste semplicemente nel fatto che le case siano più costose. Per una parte importante degli inquilini, mantenere un'abitazione consuma una quota molto elevata dei loro redditi.
Perché i prezzi e gli affitti sono aumentati così tanto?
Gli esperti insistono sul fatto che non esiste un'unica spiegazione, ma dietro l'attuale situazione c'è un disequilibrio fondamentale: nei luoghi dove più persone vogliono o hanno bisogno di vivere non si sta creando abbastanza offerta abitativa per assorbire la domanda.
La Spagna continua a guadagnare popolazione e a creare nuovi nuclei familiari, mentre la costruzione di abitazioni rimane ben al di sotto dei livelli registrati prima della crisi finanziaria.
La Banca di Spagna ha segnalato ripetutamente il deficit di offerta come uno dei principali fattori di pressione sul mercato, soprattutto nelle aree economicamente più dinamiche, dove più sono aumentati la popolazione e l'occupazione.
Questo impone una distinzione importante. La Spagna non manca letteralmente di abitazioni in tutto il territorio. Esistono comuni con popolazione stagnante e immobili vuoti. Il problema è dove si trovano queste abitazioni.
La pressione si concentra soprattutto a Madrid, Barcellona, le isole, gran parte della costa mediterranea e altri grandi centri urbani e turistici. Un'abitazione vuota in un comune con poca attività economica non risolve la scarsità di appartamenti a Madrid, Málaga, Barcellona o Palma.
Perché la Spagna non costruisce semplicemente più abitazioni?
Parte della risposta risiede nelle conseguenze della precedente crisi immobiliare. Prima del 2008, la Spagna ha vissuto un enorme boom edilizio alimentato dal credito a basso costo. Lo scoppio della bolla ha provocato la scomparsa di numerose società immobiliari, problemi nel sistema bancario e un crollo dell'attività di costruzione.
La costruzione residenziale si è poi ripresa, ma non è mai tornata a quei livelli. Questo aiuta anche a capire perché il mercato attuale presenta differenze importanti rispetto a quello precedente la crisi finanziaria. La Banca di Spagna segnala che la produzione di nuove abitazioni continua a essere molto più moderata rispetto ai precedenti cicli espansivi e che il deficit di offerta si concentra soprattutto in determinate zone.
Inoltre, costruire abitazioni richiede tempo. Trasformare il suolo, ottenere i permessi urbanistici, reperire i finanziamenti e costruire un edificio può richiedere anni. L'offerta immobiliare, quindi, risponde lentamente quando la popolazione di una città aumenta rapidamente. E questa lentezza ha conseguenze sui prezzi.
Se decine di migliaia di persone hanno bisogno di nuove abitazioni in una determinata zona, ma il patrimonio residenziale cresce appena, la competizione per gli immobili esistenti si intensifica.
Che ruolo hanno i fondi di investimento e i grandi proprietari?
La proprietà delle abitazioni in affitto è più concentrata di quanto possa suggerire l'immagine del piccolo proprietario con un unico appartamento locato.
Secondo un rapporto elaborato dal Ministerio de Consumo in collaborazione con il CSIC, solo il 39% delle abitazioni in affitto abituale è nelle mani di privati che hanno una sola abitazione affittata. Il restante 61% appartiene a proprietari privati multi-affittuari (proprietari con due o più abitazioni in affitto), persone giuridiche, tra cui aziende e fondi, e enti pubblici.
La concentrazione emerge anche se si analizzano soltanto i proprietari privati. Il 52,8% delle abitazioni affittate da persone fisiche appartiene a proprietari che ne hanno due o più in locazione.
Il fenomeno è particolarmente visibile in alcune delle città dove i prezzi delle abitazioni sono più elevati. Tra le abitazioni affittate da privati, quelle in mano a multi-affittuari rappresentano il 60,8% a Barcellona, il 56,4% a Madrid e il 55% a Valencia.
Inoltre, il patrimonio in mano ai multi-affittuari è cresciuto più rapidamente. Tra il 2016 e il 2023, le abitazioni affittate da privati con due o più immobili locati sono aumentate del 39,9%, contro il 30,4% registrato tra i proprietari con una sola abitazione in affitto.
Ma chi possiede le abitazioni è solo una parte dell'equazione. L'altra riguarda quante persone e famiglie competono per un'offerta che cresce più lentamente.
Che ruolo gioca l'aumento della popolazione?
La Spagna si avvicina a 50 milioni di abitanti dopo diversi anni di forte crescita demografica, trainata principalmente dall'immigrazione. Questa crescita ha effetti economici positivi: aumenta la popolazione attiva, i consumi e il numero di lavoratori.
Ma aumenta anche il bisogno di casa. Inoltre, per comprendere il mercato immobiliare conta tanto il numero di abitanti quanto quello dei nuclei familiari. Una coppia che si separa e ha bisogno di due abitazioni, giovani che lasciano la casa dei genitori o lavoratori che si trasferiscono in un'altra città creano nuovi nuclei familiari anche se la popolazione totale cambia poco.
Quando il numero di nuclei familiari cresce più rapidamente del patrimonio residenziale disponibile, aumenta la competizione per la casa. Questo fenomeno è particolarmente visibile nei grandi poli occupazionali come Madrid, dove nuovi residenti, lavoratori, studenti, famiglie e giovani che vogliono emanciparsi competono per un'offerta limitata.
Cosa succede con i compratori stranieri e gli appartamenti turistici?
Entrambi i fattori incidono, ma il loro peso cambia enormemente a seconda del luogo. Gli alloggi turistici possono ridurre l'offerta disponibile per l'affitto residenziale nei quartieri dove esiste una forte domanda da parte dei visitatori, soprattutto nelle grandi città, nelle isole e in alcune destinazioni costiere.
La domanda internazionale ha anche un peso considerevole nel mercato delle compravendite. Secondo il Colegio de Registradores, gli acquirenti stranieri hanno rappresentato il 15,98% delle compravendite di abitazioni in Spagna durante il secondo trimestre del 2026, la percentuale più alta registrata finora. La loro presenza è particolarmente elevata nelle Baleari, dove hanno rappresentato il 32,27% delle operazioni, e nella Comunità Valenciana, con il 31,03%.
Ma parlare di 'compratori stranieri' racchiude realtà molto diverse. Le nazionalità con maggiore presenza nell'insieme del mercato spagnolo restano principalmente europee e marocchine. I dati dei Registradores del 2025 collocavano britannici, tedeschi, olandesi, marocchini, rumeni, francesi e italiani tra le principali nazionalità degli acquirenti stranieri.
La domanda latinoamericana è anch'essa presente, anche se il suo peso è inferiore a quello europeo. Secondo il Colegio de Registradores, gli acquirenti provenienti dal Sud America hanno rappresentato il 5% delle acquisizioni realizzate da stranieri nel primo trimestre del 2025. La loro presenza, inoltre, può essere più significativa in alcuni mercati locali.
Il ridotto parco di alloggi sociali
Esiste inoltre un'altra caratteristica importante del mercato spagnolo: il parco di affitto sociale è molto ridotto rispetto a quello di altri paesi europei.
Secondo la Banca di Spagna, nel 2023 c'erano circa 300.000 abitazioni in affitto sociale, equivalenti all'1,5% delle abitazioni principali, mentre la media delle economie europee si attestava intorno al 7% del parco abitativo.
Questo significa che una parte maggiore delle famiglie con redditi bassi o medi dipende direttamente dal mercato privato. Nei paesi con un parco di alloggi sociali più ampio, una quota più ampia della popolazione può accedere ad affitti il cui prezzo non dipende esclusivamente dalle condizioni di mercato.
In Spagna, quando gli affitti privati aumentano rapidamente, esiste un parco pubblico relativamente piccolo in grado di assorbire le famiglie che non possono più permetterseli.
I giovani mostrano un'altra faccia del problema
Uno degli indicatori più chiari delle difficoltà di accesso alla casa è, paradossalmente, fuori dallo stesso mercato immobiliare: molti giovani semplicemente non riescono a entrarvi. Nel 2025, il 44,3% degli spagnoli tra i 26 e i 34 anni viveva ancora con i genitori, una delle percentuali più alte in Europa.
Tra loro, quasi la metà (il 47,3%) indicava come motivo principale il fatto che non poteva permettersi di comprare o affittare un'abitazione. E tra le persone di tutte le età che avevano cercato un'altra abitazione ma alla fine non si erano trasferite, quasi sette su dieci indicavano i prezzi eccessivi come principale ostacolo.
Questo aiuta a capire perché il dibattito sulla casa riguarda generazioni molto diverse. I giovani trovano difficoltà a emanciparsi. Gli inquilini affrontano canoni elevati. Le famiglie competono per abitazioni di maggiori dimensioni. E determinati inquilini anziani possono trovarsi in situazioni vulnerabili quando cambia la proprietà o cambiano le condizioni contrattuali delle loro abitazioni.
Perché il caso di Maricarmen ha provocato tanta mobilitazione?
La storia di Maricarmen concentra molte di queste tensioni in un unico caso. Non si tratta di una giovane che tenta di accedere per la prima volta al mercato immobiliare, ma di una donna di 87 anni che ha trascorso circa sette decenni vivendo nella stessa casa.
Il suo sfratto ha messo in luce un'altra dimensione della crisi abitativa: l'insicurezza residenziale non colpisce solo chi cerca un appartamento o prova a emanciparsi, ma anche persone che vivono in affitto da decenni quando cambia la proprietà o cambiano le condizioni dei loro contratti.
Le circostanze specifiche del caso hanno inoltre alimentato uno scontro politico. Il Governo centrale, la Comunità di Madrid, il Comune, la proprietà e le organizzazioni degli inquilini hanno espresso opinioni divergenti sulle responsabilità e su quali misure si sarebbero potute adottare per evitare lo sfratto.
Amnesty International ha sostenuto che sfrattare Maricarmen senza fornirle un'alternativa abitativa adeguata ha violato i suoi diritti, mentre le diverse amministrazioni si sono attribuite a vicenda la responsabilità di quanto accaduto.
Ma le mobilitazioni sono andate oltre il caso particolare di Maricarmen. Il suo sfratto è avvenuto in un momento in cui comprare un'abitazione è sempre più costoso, gli affitti continuano a salire e una parte importante delle famiglie ha difficoltà ad affrontare questi costi.
Le proteste hanno trasformato così un caso individuale in un simbolo di un problema collettivo. Le circostanze di Maricarmen sono eccezionali, perché poche persone trascorrono sette decenni nella stessa abitazione in affitto, ma il contesto in cui si è verificato il suo sfratto non lo è.