Immagini ritoccate con l'IA negli annunci immobiliari si stanno diffondendo in tutta Europa. Il nuovo AI Act dell'UE punta a rafforzare la trasparenza.
Scorrendo gli annunci online in cerca di una casa, può capitare di imbattersi in un’abitazione dai colori vivaci, in vendita, ritratta tra foglie autunnali e arredamento rustico.
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Poi però si nota che qualcosa non torna: prese elettriche deformate, mobili troppo grandi rispetto alla stanza. In una foto una piantana sembra spuntare da un tavolo e nella successiva scompare, oppure lo stesso quadro compare in ogni ambiente.
Immagini immobiliari di questo tipo sono molto probabilmente realizzate con l’intelligenza artificiale. I venditori usano sempre più spesso piattaforme digitali per abbellire gli spazi in vendita. In diversi forum online le foto immobiliari generate dall’IA vengono criticate perché fuorvianti e poco affidabili.
Un utente di un subreddit irlandese dedicato alla casa ha pubblicato foto (fonte in inglese) affiancate di un’abitazione arredata con mobili, piante e decorazioni e della stessa casa, vuota, nella realtà. Ma nella versione IA il divano ostruisce le scale e la parete del soggiorno risulta più ampia.
"Ora gli agenti immobiliari usano l’IA per vendere case. È persino legale?" ha scritto l’utente il 22 settembre.
Gli agenti immobiliari ricorrono da tempo alla cosiddetta home staging per aiutare i clienti a immaginare il potenziale di uno spazio. Aggiungere un divano o dei fiori colorati può rendere un appartamento vuoto più accogliente e vivibile.
Ma allestire un immobile richiede tempo e denaro. L’IA può velocizzare il processo e costare molto meno, o quasi nulla.
Secondo alcuni, l’allestimento virtuale con IA è paragonabile alla messa in scena tradizionale: si usa solo una tecnologia diversa, spiega Steven Lee del Professional Institute of Real Estate Agents.
"Gli agenti già usano la home staging per far apparire più gradevole un immobile quando lo si visita" ha detto Lee. "Farlo al computer è sostanzialmente più semplice ed economico".
Modificare l’aspetto di una casa o di un appartamento con l’IA potrebbe però indurre alcune persone a credere che una stanza sia molto più grande, o che una cucina abbia elettrodomestici più moderni. Il rischio è particolarmente alto per chi si trasferisce in una nuova città e non può vedere l’immobile di persona.
A volte è difficile capire se un’immagine è reale o ritoccata. Le persone anziane sono particolarmente vulnerabili (fonte in inglese) agli inganni dell’IA e molte non sanno cosa sia un deepfake.
Claudio Teixeira è responsabile delle politiche digitali all’Organizzazione europea dei consumatori. Secondo lui, gli inganni legati all’IA nei marketplace online, come nel settore immobiliare, vengono ancora discussi troppo poco.
"Non tutti sono in grado di capire subito che un contenuto non è reale" ha spiegato Teixeira. "Queste immagini devono avere un avviso chiaro che indichi che sono generate dall’IA".
Nuova regolamentazione UE potrebbe aiutare
Le nuove norme UE sulla trasparenza dell’IA potrebbero frenare la pratica nota come "housefishing (fonte in inglese)".
L’articolo 50 dell’AI Act dell’UE (fonte in inglese), entrato in vigore a inizio agosto, impone che i contenuti generati o modificati dall’IA siano etichettati (fonte in inglese).
L’UE classifica (fonte in inglese) l’immagine di un appartamento "arredato usando l’IA" come parzialmente modificata dall’IA e impone che le foto riportino un’icona di trasparenza sull’IA.
"L’articolo 50 è più o meno l’espressione di questa tutela dei diritti fondamentali" ha spiegato David Rappenglück, senior associate dello studio CMS, che monitora l’applicazione della legge. "Il messaggio è piuttosto semplice: se, come cliente o come offerente, ti trovi davanti a un’immagine che potrebbe essere generata o manipolata dall’IA, devi esserne informato".
I fornitori di contenuti IA, cioè le aziende che sviluppano sistemi di intelligenza artificiale come OpenAI o Anthropic, devono etichettare le immagini in un formato leggibile dalle macchine. Chi utilizza un sistema di IA per creare o perfezionare un’immagine, il cosiddetto deployer, deve inserire anche una dicitura visibile sull’immagine.
Ma se il deployer non etichetta la foto, per una persona comune è difficile verificare se l’IA è intervenuta a monte, a livello del fornitore.
Per controllare, è necessario inserire il codice leggibile dalla macchina in un altro sito che lo verifichi, ha spiegato Akvilė Šikšniūtė, membro del team di politiche digitali dell’Organizzazione europea dei consumatori. Questo passaggio aggiuntivo spesso non è affatto chiaro.
"Credo che siamo ancora lontani dal punto in cui i consumatori sentono di avere dei riferimenti a cui rivolgersi se si sentono ingannati o se ritengono che i contenuti che vedono non siano accurati" ha aggiunto Šikšniūtė.
A che punto l’IA va dichiarata?
Usare l’IA per piccoli ritocchi, come cambiare l’illuminazione o il colore di una parete, è molto diverso dall’ampliare una stanza o creare un’immagine completamente nuova. Ma l’AI Act non distingue tra manipolazione parziale e generazione totale, sottolinea Rappenglück.
Le persone potrebbero non sapere se un’immagine è stata modificata solo leggermente o trasformata totalmente. Come si decide quindi cosa deve essere etichettato? I dettagli restano poco chiari.
"Non è definito con precisione perché, ad esempio, cambiamenti molto sottili, come modificare una parete sullo sfondo, potrebbero essere considerati un intervento minimo fatto con l’IA. Di conseguenza, forse non verrebbero nemmeno segnalati" ha spiegato Šikšniūtė.
"Penso che sia qui che nasce in parte l’equivoco per i consumatori, perché ormai ci aspettiamo che tutti i contenuti che vediamo nelle comunicazioni siano etichettati, ma non è così" ha aggiunto.
Resta incerto come applicare le regole nella pratica
Le sanzioni per chi non etichetta i contenuti sono pesanti. Chi non rispetta la normativa può essere multato fino a 15 milioni di euro o al 3% del proprio fatturato mondiale.
"Noi avvocati raccomandiamo davvero di prendere la questione molto seriamente" ha dichiarato Rappenglück.
"Il meccanismo di applicazione è piuttosto rigido ed è affidato alle autorità nazionali".
Poiché la legge è entrata in vigore solo il mese scorso, restano ancora molti interrogativi sul suo funzionamento e farla rispettare è complesso nella pratica.
Secondo Rappenglück, le immagini possono essere catturate con uno screenshot e segnalate al governo nazionale.
Ma il mercato immobiliare si muove molto in fretta e gli annunci restano online solo per pochi giorni. Questo rende più difficile monitorare i singoli casi.
"Come si garantisce davvero la responsabilità di questo settore, per evitare che certe pratiche si diffondano? Al momento il sistema non assicura che ciò non avvenga" ha commentato Teixeira.
Il settore sta cercando di imporre trasparenza sull’uso dell’IA anche dall’interno. Il Professional Institute of Real Estate Agents in Belgio sta aggiornando il proprio codice etico per allinearlo alle regole dell’articolo 50.
L’agente immobiliare resta responsabile di ciò che pubblica. Può usare l’IA, ma solo dichiarandolo, ha ricordato Lee.
"Per esercitare la professione devono rispettare il codice etico. E se non lo fanno, temo che possano finire in grossi guai" ha detto Lee.
Dipende dai casi, ma le sanzioni possono arrivare alla sospensione o alla revoca della licenza.
Le prossime tappe
Gli inganni legati all’IA non riguardano solo il settore immobiliare, ma molti ambiti diversi. Teixeira auspica che l’applicazione delle regole diventi più rigorosa e che i consumatori non vengano ritenuti responsabili quando cadono vittima di frodi.
"Serve un intero sistema che funzioni, non solo per garantire ai consumatori più informazioni per prendere decisioni, ma anche, se tutto il resto fallisce, per assicurare che gli operatori senza scrupoli che modificano volontariamente i contenuti per renderli più accattivanti, pur sapendo che non sono veri, vengano fermati" ha concluso Teixeira.