Lo sfratto dell'anziana con disabilità Maricarmen Abascal dall'appartamento a Madrid in cui viveva da 70 anni ha provocato indignazione, proteste e confronti sui diritti degli inquilini in Europa
La vicenda della pensionata spagnola Maricarmen ha riportato la crisi abitativa europea al centro dell’attenzione. Ma cosa succede quando i proprietari vogliono rientrare in possesso del loro immobile?
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La realtà è che i proprietari possono ancora interrompere il contratto con l’inquilino in anticipo se lo desiderano, ma con alcune condizioni e importanti differenze a seconda di dove si vive in Europa.
In generale, se gli inquilini pagano regolarmente, i proprietari hanno bisogno di un motivo specifico e riconosciuto dalla legge, ad esempio se vendono l’immobile, se devono usarlo per sé o per parenti stretti oppure, in alcuni casi, se la casa necessita di una ristrutturazione importante.
Non è necessario un caso di forza maggiore se l’inquilino non paga con regolarità. Tuttavia, possono esserci eccezioni e contestazioni legali in alcuni casi, soprattutto quando l’inquilino è vulnerabile.
In Italia nessuna disdetta prima di quattro anni in assenza di gravi inadempienze
In Italia, il preavviso viene dato sei mesi prima della scadenza del contratto, che di norma ha una durata minima di quattro anni, come stabilito dalla legge 431/98.
Durante questo periodo, il proprietario non può chiedere all’inquilino di lasciare l’immobile per alcun motivo, salvo che vi sia una grave violazione degli obblighi contrattuali.
Il percorso è più rapido in caso di mancato pagamento. Il periodo di grazia va da un minimo di tre a un massimo di quattro mesi se l’inquilino si trova ad affrontare problemi come disoccupazione o malattia sopraggiunti dopo l’ingresso nell’abitazione.
Se l’inquilino continua a non pagare, lo sfratto avviene entro un massimo di due mesi dalla fine del periodo di grazia.
Spagna: preavviso breve, possibile sospensione per le persone vulnerabili
La Spagna ha uno dei periodi di preavviso più brevi, solo due mesi, secondo la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tuttavia, queste condizioni si applicano soltanto dopo il primo anno di locazione.
Il locatore deve essere una persona fisica, non una società. Il mancato pagamento costituisce ovviamente motivo di sfratto tramite una procedura legale chiamata desahucio por falta de pago.
Gli inquilini considerati "economicamente vulnerabili" possono chiedere la sospensione mentre i servizi sociali valutano soluzioni abitative alternative. La sospensione può essere respinta se il proprietario possiede meno di tre immobili.
La sospensione può durare fino a tre anni ed è riesaminata ogni 12 mesi.
In Francia prevista una tregua invernale e preavviso più lungo per gli immobili non arredati
In Francia, gli inquilini sono un po’ più tutelati. I proprietari non possono interrompere il contratto quando ancora in essere; il periodo di preavviso decorre solo tre mesi prima della fine del contratto per le case arredate e sei mesi prima per quelle non arredate.
Gli sfratti sono inoltre vietati durante la cosiddetta "tregua invernale", dal 1º novembre al 31 marzo compresi.
Gli inquilini in ritardo con i pagamenti hanno sei settimane per saldare gli arretrati dopo aver ricevuto un commandement de payer (ingiunzione di pagamento).
Un giudice può concedere all’inquilino fino a tre anni per rimborsare i canoni arretrati tramite un piano di pagamento, a condizione che abbia ripreso a pagare l’affitto corrente e sia ritenuto in grado di estinguere il debito.
La Germania non prevede alcun periodo minimo prima del preavviso di recesso
In Germania, gli inquilini possono contestare legalmente la disdetta se si trovano in una situazione di grave difficoltà, secondo il codice civile, il Bürgerliches Gesetzbuch.
In assenza di tali condizioni, il preavviso è di tre mesi, che diventano sei mesi dopo cinque anni e nove mesi dopo otto anni di locazione.
Ma, a differenza di Francia e Spagna, non esiste un periodo minimo prima dell’invio della comunicazione di recesso.
Inoltre, il mancato pagamento dell’affitto per almeno due mesi è sufficiente per avviare una procedura di risoluzione del contratto, la fristlose Kündigung.
Il giudice stabilisce il termine per lasciare l’alloggio, fino a un massimo di un anno. L’inquilino ha due mesi per saldare il debito e annullare la procedura dopo l’ordine di risoluzione.
Tuttavia, questo meccanismo può essere utilizzato solo una volta ogni due anni.
Il Regno Unito introduce nuove tutele per gli inquilini
Da maggio 2026, in Inghilterra, come già avveniva in Scozia, i proprietari non possono più risolvere il contratto prima della scadenza senza un motivo specifico di rilascio, ad esempio la vendita dell’immobile o il trasferimento del proprietario, dopo l’abrogazione della Sezione 21 dell’Housing Act, che consentiva lo sfratto "no-fault" (senza inadempienza dell’inquilino).
Il periodo di preavviso è stato fissato a quattro mesi e non può essere attivato nel primo anno di locazione.
In caso di morosità, il proprietario può chiedere lo sfratto obbligatorio se l’inquilino deve almeno tre mesi di affitto. Se il debito è inferiore a tre mesi, lo sfratto resta possibile, ma spetta al giudice stabilire se esistono motivi ragionevoli.
La situazione è leggermente diversa in Galles e in Irlanda del Nord, dove è ancora possibile chiudere il contratto senza una ragione particolare. In Galles, il proprietario deve dare un preavviso di sei mesi e non può obbligare l’inquilino a lasciare l’alloggio prima che sia trascorso il primo anno.
Il periodo di preavviso è molto più breve in Irlanda del Nord: solo quattro settimane se la locazione dura da meno di un anno. Per i contratti oltre l’anno, il preavviso è di due mesi, che salgono a tre mesi per le locazioni di oltre dieci anni.
Il contesto: cosa è successo a Maricarmen Abascal?
La crisi abitativa europea è tornata sotto i riflettori quando Maricarmen Abascal, che si muove in sedia a rotelle, è stata rimossa con la forza dal suo appartamento a Madrid la scorsa settimana, dopo aver rifiutato un aumento di oltre 1.000 euro sul canone mensile.
La sua pensione è di circa 1.300 euro e pagava 500 euro per l’appartamento, in cui viveva dal 1956.
L’aumento è stato deciso dal fondo d’investimento Urbagestión, che nel 2018 ha acquistato l’edificio in cui si trova l’alloggio. Lo sfratto ha scatenato forti proteste in tutta la Spagna, in città come Madrid e Barcellona, ha spinto molti a fare donazioni e ha persino provocato un appello delle Nazioni Unite.
Per fortuna, per Abascal la vicenda si è conclusa positivamente. Le è stato offerto un nuovo contratto di otto anni, con l’affitto limitato al 30% del suo reddito, dopo le trattative tra Urbagestión e l’autorità per la casa di Madrid.
Ma la reazione ha avuto conseguenze di ampia portata, spingendo il governo spagnolo a introdurre rapidamente nuove misure di sostegno alla casa, tra cui in particolare il divieto di sfratti per le persone vulnerabili fino al 2030.
Sono state introdotte anche ulteriori restrizioni e controlli sui fondi d’investimento che acquistano complessi immobiliari, come un esame più rigoroso delle procedure di risoluzione dei contratti che riguardano gli anziani e maggiori penalità fiscali per gli alloggi tenuti vuoti.