Georgia, Armenia e Bielorussia attirano russi in fuga dalla mobilitazione. La domanda di case cresce e i canoni aumentano, soprattutto a Yerevan e Minsk
Gli affitti aumentano fino al 30% in un anno in Georgia e Armenia, mentre a Minsk la domanda di abitazioni da parte dei cittadini russi è cresciuta del 10-15% nel 2026. A spingere il mercato immobiliare nei Paesi vicini alla Russia sono le persone che cercano un'alternativa alla vita nel Paese, anche per il timore di una nuova mobilitazione militare legata alla guerra in Ucraina.
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Dall'inizio dell'invasione su vasta scala dell'Ucraina, nel febbraio 2022, Georgia, Armenia e Bielorussia sono diventate destinazioni per chi ha scelto di lasciare la Russia. Le due principali ondate di emigrazione si sono verificate nel 2022: la prima tra febbraio e marzo, nelle settimane successive all'inizio della guerra, e la seconda a settembre, dopo l'annuncio della mobilitazione parziale da parte del presidente russo Vladimir Putin.
La maggiore presenza di cittadini russi ha contribuito ad alimentare la domanda di alloggi, con effetti sui canoni e sui prezzi delle case. Le dinamiche, tuttavia, differiscono da un Paese all'altro.
Georgia, affitti in calo dopo i rincari del 2022 e 2023
La Georgia rimane una delle destinazioni più accessibili per i cittadini russi, che possono soggiornare nel Paese fino a 360 giorni senza visto. La possibilità di restare a lungo senza particolari formalità ha favorito l'arrivo di decine di migliaia di persone, concentrate soprattutto nella capitale Tbilisi.
Nella città, gli affitti mensili per un appartamento standard oscillano tra 450 e 730 euro. Per abitazioni più grandi o di fascia alta, i canoni possono invece raggiungere i 910-2.700 euro e superare questa cifra.
Il costo delle case pesa sui bilanci familiari in un Paese dove lo stipendio mensile nominale medio si attesta intorno ai 2.165 lari, equivalenti a circa 750 euro, secondo l'Ufficio nazionale di statistica georgiano.
Dopo i rincari estivi, gli affitti hanno registrato una flessione e si sono in gran parte stabilizzati. Gli aumenti più marcati risalgono al 2022 e al 2023, quando i canoni salirono del 60-70% in seguito all'invasione russa dell'Ucraina e all'arrivo di nuovi residenti.
Anche il mercato delle compravendite ha risentito inizialmente dell'afflusso di acquirenti russi. Nel 2023, questi ultimi rappresentavano oltre il 55% delle transazioni immobiliari effettuate da stranieri. La loro quota si è successivamente ridotta di circa un terzo.
Nel 2026, secondo la banca d'investimento Galt & Taggart, i cittadini georgiani rappresentavano il 76% delle transazioni nel mercato primario delle abitazioni a Tbilisi. Gli acquirenti israeliani erano all'11%, mentre quelli russi si fermavano al 3%. A Batumi, città affacciata sul Mar Nero, la domanda proveniente dall'estero è più diversificata.
Armenia, a Yerevan un appartamento costa fino a 900 euro al mese
La pressione sul mercato immobiliare è ancora più evidente in Armenia, dove molti cittadini russi e armeni provenienti dalla Russia si sono stabiliti soprattutto a Yerevan, anche per sottrarsi al rischio di mobilitazione.
Nella capitale, l'affitto mensile di un appartamento di due stanze si aggira attualmente tra gli 800 e i 900 euro. I cittadini russi possono entrare in Armenia senza visto e soggiornarvi fino a 180 giorni all'anno.
A incidere sui costi è anche la nuova imposta del 10% applicata al momento della registrazione dei contratti di locazione presso il Catasto, il cui onere viene generalmente trasferito agli inquilini.
I dati ufficiali confermano la crescita dei prezzi. Secondo il Comitato del Catasto armeno, ad agosto i prezzi medi degli appartamenti negli edifici residenziali di Yerevan sono aumentati del 2,9% rispetto a luglio e del 23,5% su base annua.
I cittadini russi rappresentano circa il 72% delle transazioni immobiliari concluse da acquirenti stranieri nel Paese. Sempre ad agosto, gli stranieri hanno partecipato a 506 compravendite in Armenia, pari al 7,6% del totale. Di queste, 177, ossia il 70,2%, hanno riguardato immobili a Yerevan.
Anche in Armenia, il livello degli affitti va confrontato con quello dei redditi locali. Lo stipendio mensile nominale medio è di 320.763 dram, circa 790 euro, anche se le retribuzioni sono sensibilmente più elevate in comparti come informatica, finanza e industria mineraria.
Bielorussia, cresce la domanda di case a Minsk
La Bielorussia sta assumendo un ruolo sempre più importante come destinazione per i cittadini russi che cercano di trasferirsi all'estero senza allontanarsi troppo dal proprio Paese.
Dall'inizio della guerra, il territorio bielorusso è stato utilizzato inizialmente come punto di transito e, in seguito, come luogo in cui stabilirsi per periodi più lunghi. Dopo l'annuncio della mobilitazione parziale nel settembre 2022, la domanda di affitti brevi e medi è aumentata sensibilmente a Minsk e nelle città vicine ai confini, tra cui Brest e Gomel.
La chiusura di numerose rotte verso l'Europa e l'inasprimento delle sanzioni contro Mosca hanno contribuito a rafforzare l'attrattiva della Bielorussia anche per chi intende acquistare una casa.
I cittadini russi possono soggiornare nel Paese fino a 90 giorni senza registrazione. Un contratto di locazione a lungo termine può inoltre consentire di ottenere un permesso di soggiorno temporaneo. Il Paese offre anche un contesto digitale diverso da quello russo, dove sono state introdotte più restrizioni su internet.
Secondo l'Agenzia nazionale del catasto, gli acquirenti russi rappresentano oggi oltre il 10% delle compravendite immobiliari in Bielorussia, contro il 2% di un anno fa.
A Minsk, la domanda di abitazioni da parte dei cittadini russi è aumentata del 10-15% nel 2026. Nello stesso periodo, il prezzo al metro quadrato delle case nella capitale è cresciuto del 25,6%.
L'evoluzione dei tre mercati mostra come la guerra e le conseguenti scelte migratorie continuino a incidere anche oltre i confini ucraini. Per chi lascia la Russia, le possibilità di trasferimento dipendono dalle condizioni d'ingresso e di soggiorno; per chi vive nei Paesi di destinazione, l'aumento della domanda può tradursi in un accesso più difficile alle abitazioni, soprattutto nelle principali città.