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Caro mattone: lo scenario del mercato immobiliare europeo

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Caro mattone: lo scenario del mercato immobiliare europeo

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I prezzi delle case in Europa sono in aumento, ma qual è il loro impatto sulla nostra economia e sulla crescita?

I prezzi del mattone in tutta Europa sono aumentati del 4,5% alla fine dello scorso anno. I redditi ovvero i soldi che tutti noi dobbiamo spendere non sono aumentati e non sono in linea con il costo della vita. Tuttavia con tassi di interesse bassi e prestiti che a volte vengono concessi con un pochino più facilità rispetto agli ultimi 10 anni, ci si chiede se le nostre economie siano davvero influenzate dal mercato del mattone.

Mike e Natalia, sono una coppia. Hanno comprato una casa. Hanno un lavoro stabile. L'economia è in crescita, i tassi di interesse sono bassi e le banche concedono prestiti. La qualità della vita di questa coppia in pratica è migliorata. Ma se i prezzi iniziano a scendere, il loro investimento avrà un valore inferiore. Se le banche del loro paese hanno concesso molti mutui, le garanzie avranno meno valore, il che significa che avranno anche meno denaro da prestare all'economia in generale. Dunque la coppia dovrà spendere più dei propri guadagni per pagare il mutuo e non avrà soldi per le altre spese quotidiane. Se non possono spendere per aggiungere valore alla loro casa - il lavoro di Mike sarà a rischio perché il settore del mattone subirà un rallentamento. Se Natalia non può spendere in altri beni e servizi, le aziende come il luogo in cui lavora potrebbero dover tagliare posti di lavoro per compensare la perdita di guadagni. Perdere il lavoro, potrebbe significare che Mike e Natalia non saranno più in grado di permettersi una casa di proprietà.

Se in Svezia la casa non è un sogno

Quando i prezzi delle case aumentano costantemente, come è accaduto in Svezia fino alla fine dello scorso anno, aumenta anche la paura che le nostre case siano sopravvalutate. E questo potrà comportare oneri maggiori alle famiglie che hanno fatto un mutuo per comprarle. Ora, i prezzi delle case stanno aumentando in tutta Europa, dopo un periodo di grande crisi del settore, specie in Portogallo e Irlanda. Con Guillaume Desjardins capiremo meglio cosa succede quando un paese come la Svezia inizia a cambiare i tassi e i prezzi.

Dalla crisi dei subprime, 10 anni fa, le banche hanno dovuto aumentare i loro coefficienti di solvibilità per rafforzare il sistema bancario. Ma per le famiglie, che sognavano di avere un’abitazione nuova e più accogliente, ha reso l'accesso al credito molto più complicato. Eppure, negli ultimi anni, i prezzi degli immobili sono aumentati più velocemente dei salari, e le famiglie hanno dovuto indebitarsi comunque ... a volte anche troppo... Come qui, in Svezia dove il debito di oltre un terzo delle famiglie è pari a oltre 4 anni e mezzo di stipendio.

Felix Hasselberg, agente real estate presso la Erik Olsson ci racconta che alcuni regolamenti hanno reso più difficile ottenere un prestito. Il nuovo regolamento è stato implementato il 1 marzo di quest'anno, nel 2018, e da quel momento abbiamo notato che a farne le spese sono state proprio le famiglie più numerose. Hanno più difficoltà ad acquistare appartamenti più grandi.

La Svezia ha recentemente adottato misure per risanare il mercato immobiliare. "L'acquirente deve ora avere un capitale pari al 15% del prezzo di acquisto e ammortizzare ogni anno una parte del prestito. Anche le banche hanno iniziato a dare più peso ai prestiti immobiliari nei loro controlli del rischio. Forse un'ancora di salvezza per l'economia."

Per le famiglie più modeste, e non solo, avere un indebitamento molto alto può effettivamente essere un problema. Ogni scadenza riduce il budget giornaliero di spesa. Negli ultimi anni, i prezzi elevati del mattone e l'elevato onere del debito hanno pesato sui bilanci delle famiglie svedesi e sulla loro capacità di avere una casa di proprietà. Ma ha anche avuto conseguenze per l'intera economia. Lo abbiamo chiesto a Jens Magnusson, economista presso "SEB": "Questo sarà sostenibile finché i tassi di interesse saranno bassi. Ma la questione principale è un’altra, cosa succederà quando i tassi si alzeranno? Quello che accadrà è che molte famiglie dovranno ricorrere ad altri mezzi, dovranno risparmiare su qualsiasi cosa, dal ristorante alle vacanze, per pagare tassi d'interesse più alti. Senza contare che alcune famiglie potrebbero avere problemi molto seri, e dovranno lasciare le loro case. Ma non è detto che accada questo."

Housing sociale: un nuovo concetto di abitazione?

Il Comitato Europeo per il Rischio Sistemico, l'ESRB, ha allertato la Svezia, ma anche altri 7 paesi dell'Unione Europea, su due pericoli a cui sono esposti: il debito immobiliare eccessivo e le merci sopravvalutate. Un forte impatto sul mercato immobiliare ha di conseguenza un impatto anche sull'intera economia. Forti impatti possono colpire la classe medio-bassa, e i più poveri. Siamo venuti qui a Lione in Francia per capire cosa pensa Cédric Van Styvendael, Presidente di Housing Europe, che gestisce oltre 43 mila case popolari in 24 Paesi.

euronews: "Presidente ci potrebbe mostrare un oggetto che ha a che fare con quello che rappresenta attualmente il mercato immobiliare europeo?"

Cédric Van Styvendael, Presidente "Housing Europe": "Ne ho portate due, e chiedo scusa per non aver rispettato le istruzioni. Il primo sono le chiavi. Le chiavi di una casa sono ciò che ogni cittadino europeo desidera di più. L'alloggio in Europa è una questione cruciale per tutti i cittadini, sempre più persone non trovano una casa adeguata alle loro risorse, alla loro famiglia o alla loro situazione lavorativa. Gli case popolari e altre situazioni sociali simili hanno spesso una cattiva immagine. Un anno e mezzo fa nei Paesi Bassi, ad Amsterdam, un gruppo di persone aveva pensato di organizzare un festival di housing sociale per mostrare i benefici sulla nostra economia. Ebbene vi informo che questa manifestazione si terrà qui nel 2019 nella metropoli di Lione."

euronews: "Cosa la preoccupa di più? Il fatto che le case possano essere sopravvalutate o il fatto che il debito delle famiglie è così alto?"

Cédric Van Styvendael: "Il problema oggi in Europa è che il prezzo delle case è cambiato molto più rapidamente rispetto ai redditi dei cittadini. 1 europeo su 10 spende più del 40% delle proprie risorse per la casa. Questo è il vero indicatore, vale a dire che si spendono troppi soldi per la casa in generale, questo è un segnale estremamente allarmante. Poi ci spaventa anche il fatto che questo tasso è aumentato troppo per le famiglie più povere."

euronews: "I regolamenti bancari che sono stati messi in atto, saranno sufficienti ad affrontare i problemi che potrebbero sorgere?"

Cédric Van Styvendael: "La situazione è abbastanza paradossale se pensiamo all'accesso al credito bancario per l'acquisto. I tassi sono in realtà bassi, questi bassi tassi favoriscono l'aumento dei prezzi, allo stesso tempo i requisiti bancari per i prestiti ai cittadini che vogliono acquistare sono molto precisi. Così oggi questo mercato dell'accesso al credito ipotecario favorisce i più ricchi, e non i più poveri, dal momento che questo denaro a basso prezzo non è accessibile a chi ne avrebbe più bisogno, mi riferisco alle famiglie giovani e alle famiglie più fragili."

euronews: "Come vede la situazione qui in Francia, rispetto ad altre parti d'Europa, qui i prezzi sembrano essersi stabilizzati più o meno, ad eccezione al di fuori dell'area di Parigi."

Cédric Van Styvendael: "Ha ragione. L'indicatore medio in Francia si è piuttosto stabilizzato, ma il problema in Europa sono le lacune che si sono create tra zone attraenti, grandi città e territori meno attraenti. Le darò delle cifre: qui a Lione, in questa metropoli, i prezzi delle case sono aumentati del 69% tra il 2010 e il 2015. E’ tanto. Siamo tornati ai tassi di aumento dei prezzi delle case molto simili a quelli del 2009. Questo è un esempio da tenere ben presente, almeno dal mio punto di vista, dobbiamo stare molto attenti. Dobbiamo mettere in atto meccanismi di regolamentazione per evitare una nuova bolla immobiliare in Europa."

Real Economy | Europe's Housing Market