Il prezzo al metro quadrato delle abitazioni a Madrid è quasi il doppio rispetto al centro di Città del Messico e quasi il triplo che a Buenos Aires. Tuttavia, se rapportato ai salari, lo sforzo per affittare è simile o maggiore nelle grandi capitali latinoamericane.
Con il prezzo di un metro quadrato di casa a Madrid si pagano quasi due metri nel centro di Città del Messico e tre a Buenos Aires, Bogotá o San Paolo, ma, per quanto riguarda i prezzi, la capitale spagnola gioca in un'altra categoria.
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Basta sostituire il prezzo con gli stipendi perché la distanza si riduca, e in alcuni casi si ribalti. Nella Comunità di Madrid, affittare un appartamento di 80 metri ha assorbito nel 2025 il 71% dello stipendio lordo. A Buenos Aires, un bilocale equivale a circa l'80% del reddito medio di un lavoratore. E nell'area di Santiago del Cile, chi percepisce il salario minimo può arrivare a destinare tra il 78% e il 96% di ciò che guadagna all'affitto di un piccolo appartamento.
Gli esperti di finanza e di economia raccomandano non destinare al pagamento dell'affitto più del 30%. Prendendo come riferimento il salario modale (non quello medio) in Spagna, pari a 16.520 euro, divisi in 12 mesi, si ottengono 1.376 euro. Con questo quadro e seguendo i consigli degli economisti, una persona non dovrebbe dedicare più di 412 euro all'affitto della propria casa.
Con quella cifra, su uno dei portali di ricerca di alloggi più popolari, a Madrid non si trova nulla. L'offerta più vicina sono 500 euro per un appartamento che arriva appena a 30 metri quadrati.
L'esercizio porta praticamente allo stesso risultato se si guarda a un'altra delle grandi città spagnole. A Barcellona, con 500 euro, si può trovare qualcosa sensibilmente più grande che nella capitale del Paese, ma la ricerca restituisce appena tre risultati, un numero irrisorio.
Quanto costa la casa a Madrid
Le abitazioni usate nella capitale erano in vendita ad agosto a 6.471 euro al metro quadrato, secondo Idealista, il 2,2% in più rispetto a un anno prima e già al di sotto del massimo di aprile, 6.619 euro. Il rallentamento non è arrivato ai quartieri più economici: a Villaverde, il distretto con il metro quadrato più accessibile, il prezzo è salito del 25% in un anno.
Gli affitti, invece, continuano a non avere un tetto. A settembre hanno segnato un record di 23,4 euro al metro quadrato al mese, il 4,8% in più rispetto a un anno fa. Secondo l'incrocio tra salari offerti sulle piattaforme di ricerca di lavoro e i portali immobiliari, Madrid è la comunità autonoma dove pesano di più: il 71% dello stipendio lordo nel 2025, a fronte di una media nazionale del 50%.
La politica non aiuta a sbloccare la situazione. La Comunità di Madrid non ha dichiarato nessuna zona a mercato teso, lo strumento previsto dalla Legge sulla casa che permette di limitare i canoni, cosa che invece hanno fatto altre comunità come la Catalogna (che è stata la prima), Paesi Baschi, Navarra...
Il Governo ha provato a intervenire da solo. Il Consiglio dei ministri ha approvato martedì due decreti che prorogano i contratti in scadenza prima del 2029, tornano a limitare al 2% l'aumento annuale dei canoni e estendono fino al 2030 la protezione contro gli sfratti, ma il Congresso dei Deputati ha respinto il primo dei decreti con 172 voti a favore e 178 contrari mentre il secondo è stato ugualmente bocciato con 166 voti a favore e 184 contrari.
Un pacchetto simile era già caduto in primavera: il 28 aprile la Camera bassa ha respinto la convalida del precedente decreto con 177 voti contro 166.
Madrid rispetto ad altre città della Spagna
Madrid non è la capitale più cara per comprare casa, anche se lo è per affittarla. Secondo Idealista, a agosto San Sebastián la supera: 6.680 euro al metro quadrato contro 6.471. Poi vengono Palma (5.835), Barcellona (5.440), Bilbao (4.201), Malaga (3.938), Valencia (3.469) e Siviglia (2.924), che si colloca esattamente sulla media nazionale.
Per quanto riguarda l'affitto, Madrid guida con 23,4 euro al metro quadrato a settembre. Barcellona (20,1), Palma (19,6), San Sebastián (18,4) e Malaga (16,5) seguono a distanza, e la media del Paese è di 15,1 euro.
La dinamica dei prezzi cambia più del livello. In un anno il prezzo di vendita è salito del 2,2% a Madrid, il minor aumento tra i grandi mercati, con San Sebastián (2,6%) come unica compagnia. Siviglia (11,5%) e Bilbao (10,6%) sono in testa, mentre Barcellona (6,3%), Valencia (6,1%), Malaga (5,1%) e Palma (4,9%) si collocano a metà.
Barcellona, un tetto che Madrid non ha
Nonostante anche a Barcellona si possa fare una ricerca di appartamenti sotto i 500 euro, con un risultato altrettanto desolante (si vedono solo tre alloggi a 500 euro o meno), la città catalana è considerata zona a mercato teso dal 2024. Il bilancio dipende da chi lo racconta.
Secondo l'Istituto catalano del Suolo (Incasòl), il canone medio dei nuovi contratti è stato di 1.127 euro al mese nel primo trimestre del 2026, il 4,7% in meno rispetto a due anni prima. Ma tra il 2023, l'ultimo anno senza tetto, e il 2025 il prezzo è rimasto praticamente fermo (1.136 contro 1.134 euro). Il metro quadrato sale del 3,5% perché gli appartamenti che si affittano sono più piccoli, da 73,7 a 71,1 metri in media.
L'offerta è l'altro fronte. Nel primo trimestre sono stati firmati 8.156 contratti nella capitale catalana, il 17% in meno rispetto allo stesso periodo del 2024, mentre quelli di locazione temporanea sono saliti fino a quasi 8.800 all'anno nel 2025.
La Generalitat replica che il parco di affitti abituali nei comuni con tetto ha guadagnato 20.994 contratti da quando la misura è in vigore. Il portavoce di Idealista sostiene invece che l'offerta cala soprattutto nei mercati più regolamentati. Il prezzo richiesto a Barcellona è diminuito dello 0,8% in un anno, mentre a Madrid è salito del 4,8%.
Paesi Baschi: affitti in calo, prezzi di vendita in aumento
San Sebastián, la capitale più cara per comprare, vede scendere gli affitti del 2,5% in un anno. A Bilbao il canone richiesto cala dello 0,3%, anche se il prezzo di vendita cresce del 10,6%. La città è dichiarata zona a mercato teso fino all'ottobre 2028. Tra le grandi città, San Sebastián, Barcellona e Bilbao sono le uniche dove l'affitto richiesto diminuisce.
Se ci spostiamo a est del Paese, a Valencia, che come Madrid non ha zone a mercato teso dichiarate, i prezzi sono solo lo 0,5% sotto il massimo storico. Siviglia, pur avendo registrato un aumento dell'11,5%, è ancora il 12% sotto il record del 2007, quando il metro quadrato è arrivato a 3.322 euro.
E infine, Palma registra il maggior aumento dei canoni tra i grandi mercati, un 7,3% fino a 19,6 euro al metro quadrato, e le Baleari sono la comunità più cara per comprare (5.595 euro). A Malaga, invece, l'affitto sale del 3,9% e la provincia è la terza più cara di Spagna per affittare (18,8 euro), dietro Madrid e Baleari.
Lo sforzo salariale mostra la stessa gerarchia. Affittare 80 metri ha assorbito nel 2025 il 76% dello stipendio lordo medio nella provincia di Barcellona, secondo InfoJobs e Fotocasa, e il 72% in quella di Madrid. Seguono Baleari (64%), Vizcaya (61%), Guipúzcoa e Malaga (57%) e Valencia (53%).
Prezzi in dollari, sforzo in stipendi
Il rapporto Mapping the World's Prices 2026 di Deutsche Bank confronta 69 città. Città del Messico è la più cara tra le latinoamericane analizzate, con 3.441 euro al metro quadrato in centro. Seguono Rio de Janeiro (3.264 euro), Santiago (2.507), San Paolo (2.397), Bogotá (2.329) e Buenos Aires (2.328).
Le ultime quattro compaiono tra le dieci città con il metro quadrato più economico dello studio. Al cambio di giovedì, la media di Madrid si aggira intorno ai 7.300 dollari. E questo confrontando l'intera capitale spagnola, periferia compresa, con il centro delle città latinoamericane.
La fotografia cambia se si mettono i prezzi accanto ai salari minimi. A Madrid, un appartamento di 80 metri al prezzo medio di Idealista costa circa 1.870 euro al mese, 1,3 volte il salario minimo, che in dodici mensilità è pari a 1.424,5 euro lordi. A Città del Messico, l'affitto medio di un appartamento con due camere da letto e 65 metri equivale a quasi 70 giorni di salario minimo, circa 2,3 volte il minimo mensile.
A Buenos Aires, un bilocale di 50 metri supera anch'esso il doppio del minimo, e a Bogotá il canone medio di un appartamento corrisponde a circa 2,1 salari minimi. Nelle prime due città, con appartamenti sensibilmente più piccoli rispetto a quello madrileno.
Cinque capitali, cinque crisi diverse
1. Città del Messico: affitti in aumento e un tetto che non si vede negli annunci
La capitale messicana è quella che più assomiglia a Madrid nel dibattito. Gli affitti sono saliti del 9,6% nell'anno fino a giugno, più del doppio dell'inflazione, secondo l'indice di Inmuebles24.
Un appartamento con due camere da letto costa in media 21.921 pesos (1.069 euro) al mese, con estremi che vanno da 38.419 pesos (1.874 euro) a Hipódromo Condesa a 10.865 (530 euro) a Pantitlán. Circa due milioni di persone, una ogni quattro abitanti, vivono in affitto, secondo il Governo della città.
Comprare è ancora più fuori portata. Una stima del quotidiano "Expansión" calcola che serva un reddito di circa 85.800 pesos (4.187 euro) al mese per comprare un'abitazione di 60 metri, quasi nove volte il salario minimo del 2026.
La città ha già un tetto. La Suprema Corte ha dichiarato costituzionale l'articolo del Codice civile locale che impedisce di aumentare il canone oltre l'inflazione dell'anno precedente e per il 2026 il limite è del 3,69%. Ma riguarda solo i contratti in vigore, mentre gli indici dei portali misurano proprio gli appartamenti che arrivano sul mercato. La sindaca, Clara Brugada, vuole inserire il tetto nella Costituzione cittadina come base di una Legge sulle rendite eque. Per ora è solo un'iniziativa, in attesa di discussione nel Congresso della città.
2. Buenos Aires: cosa è successo agli affitti dopo la deregolamentazione
Buenos Aires ha scelto la strada opposta. Il decreto di Javier Milei che ha abrogato la Legge sugli affitti è entrato in vigore alla fine del 2023 e ha restituito al Codice civile la disciplina dei contratti, tornati a essere negoziati liberamente. A gennaio 2024, l'offerta di appartamenti in affitto nella capitale è cresciuta del 62% in un solo mese, e oggi è 3,4 volte superiore al minimo di febbraio 2023.
I prezzi salgono in pesos, ma nel 2026 al di sotto dell'inflazione: il 19,2% fino ad agosto, contro un aumento dei prezzi stimato intorno al 21,5%. Un bilocale costa 886.527 pesos (516 euro) al mese, circa l'80% di quanto guadagna in media un lavoratore occupato in Argentina, 1.104.227 pesos (643 euro) secondo l'Indec (Istituto nazionale di statistica e censimenti). Il Governo attribuisce all'abrogazione una riduzione reale del 26,6% degli affitti nell'area metropolitana nel primo semestre del 2024, con dati di Mercado Libre e dell'Università di San Andrés.
Comprare è un'altra storia. Un bilocale in vendita costa in media circa 116.000 euro. Secondo un simulatore del quotidiano argentino "La Nación", acquistare un appartamento di 50 metri richiede, a seconda del quartiere, tra sei e 35 anni di reddito integrale.
3. San Paolo: l'affitto, prima causa del deficit abitativo del Paese
San Paolo ha gli affitti più cari tra le capitali brasiliane: 65,36 reais (11,2 euro) al metro quadrato ad agosto, secondo l'indice FipeZAP. I nuovi contratti sono aumentati del 5,74% in dodici mesi, oltre il 4,22% dell'inflazione, e a Pinheiros il metro quadrato sfiora i 100 reais (17 euro). Sul mercato della vendita, a luglio superava i 12.000 reais (2.042 euro) al metro quadrato.
Il Brasile misura il problema in un altro modo. Il deficit abitativo è sceso nel 2024 a 5,77 milioni di nuclei familiari, il 7,4% del totale e il livello più basso della serie storica. La componente principale è l'affitto: 3,59 milioni di nuclei, il 62% del deficit, cioè famiglie urbane che guadagnano fino a tre salari minimi e destinano più del 30% delle entrate al canone. Lo Stato di San Paolo concentra il 26,9% di questi nuclei.
4. Bogotá: affitto con tetto legale e quasi nessun appartamento libero
In Colombia, una legge del 2003 limita l'aumento annuale del canone d'affitto all'inflazione dell'anno precedente, il che fissa il tetto del 2026 al 5,10%. Il canone non può neppure superare l'1% del valore dell'abitazione. Ciononostante, il mercato è sotto tensione.
Il tasso di sfitto degli immobili in affitto a Bogotá è dell'1,9%, e un appartamento medio è stato pubblicizzato nel primo trimestre a 3,76 milioni di pesos al mese. È più del doppio del salario minimo del 2026, fissato a 1.750.905 pesos dopo un aumento del 23,7%.
Quel rialzo ha trascinato altri prezzi. Il tetto per la cosiddetta abitazione di interesse sociale è legato al salario minimo ed è cresciuto del 76% in quattro anni. All'inizio dell'anno il Governo ha pubblicato una bozza di decreto per sganciarlo.
5. Santiago del Cile: 11 anni di stipendio per comprare casa
Una famiglia cilena con redditi medi dovrebbe destinare tutto ciò che guadagna per 11,4 anni per comprare un'abitazione al prezzo medio, secondo l'ultimo aggiornamento dell'indice della Camera cilena della costruzione, di fine 2024. Sopra i cinque anni, lo stesso indicatore considera l'abitazione non accessibile.
L'affitto non è una soluzione neppure per i redditi bassi. In comuni metropolitane come Independencia o La Florida, un appartamento con due camere da letto e meno di 50 metri costa tra 345.000 e 421.000 pesos al mese, secondo la Fundación SOL. In fondo alla scala ci sono i campamentos. L'organizzazione Techo-Chile ha censito nel suo ultimo rilevamento 1.428 insediamenti con 120.584 famiglie in tutto il Paese, il 5,8% di famiglie in più rispetto alla misurazione precedente.
La città informale, la grande differenza
La frattura di fondo è altrove. In America Latina, tra un quinto e un quarto della popolazione urbana vive in insediamenti informali, secondo ONU-Habitat e Cepal, e più del 30% abita in condizioni inadeguate, secondo l'annuario sulla casa elaborato dalla CAF e dall'Istituto Lincoln. In quei luoghi la crisi colpisce anche chi si è costruito la casa da solo, in quartieri senza servizi di base.
A Madrid, salvo eccezioni come la Cañada Real, il problema è soprattutto di accesso: gli appartamenti ci sono, ma a prezzi che lo stipendio non copre. Per questo il dibattito madrileno ha più in comune con quello di Città del Messico, sullo sfondo della gentrificazione dei quartieri centrali, che con quello di Santiago o San Paolo.
Le ricette si incrociano. Città del Messico e la Colombia legano gli aumenti all'inflazione. La Spagna torna a provare con il tetto del 2% e con proroghe obbligatorie, mentre il Governo regionale di Madrid rifiuta di intervenire sui prezzi. Buenos Aires ha smontato la regolazione e, nel 2026, i suoi affitti crescono meno dell'inflazione, anche se comprare continua a richiedere decenni di stipendio.