I canoni d'affitto sono aumentati in tutta Europa, soprattutto in Romania e Croazia. Euronews Business analizza l'inflazione degli affitti in questi due Paesi.
Gli affitti continuano ad aumentare in tutta Europa e alcuni Paesi sono particolarmente colpiti.
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In molti Paesi europei gli aumenti degli affitti stanno superando l'inflazione generale e le famiglie in Romania e in Croazia sono state colpite in modo particolarmente duro dagli ultimi rincari degli affitti.
Quali fattori stanno spingendo al rialzo i canoni e perché Romania e Croazia spiccano come casi anomali all'interno dell'UE?
Tra i secondi trimestri del 2025 e del 2026 i pagamenti effettivi degli affitti per le abitazioni sono aumentati del 3% nell'UE. Secondo Eurostat, l'inflazione degli affitti è variata da zero in Finlandia al 43,5% in Romania, seguita da vicino dalla Croazia con il 40,1%.
Nello stesso periodo l'inflazione complessiva è stata del 9,5% in Romania e del 4,8% in Croazia. Al netto dell'inflazione, gli affitti sono aumentati di oltre il 30% in entrambi i Paesi.
La Slovenia ha registrato il terzo aumento più alto degli affitti nell'UE, pari al 10%, poco più del 6% una volta corretto per l'inflazione.
Impatto dell'edilizia pubblica
I fornitori dei dati di Eurostat in questi Paesi hanno spiegato a Euronews Business le ragioni di questi aumenti, indicando il ruolo dell'edilizia residenziale pubblica.
Il principale fattore in Romania è 'l'aumento del canone amministrato [affitto per alloggi appartenenti al demanio pubblico o privato dello Stato o delle unità amministrative territoriali]', secondo il governo.
La dottoressa Adriana M. Soaita dell'Università di Glasgow mette però in dubbio questa spiegazione per la Romania.
'Il patrimonio di alloggi pubblici in affitto è troppo marginale rispetto allo stock complessivo di case', ha dichiarato a Euronews Business, sottolineando che i relativi canoni sono talmente inferiori a quelli del settore privato che anche triplicarli inciderebbe poco sulla media complessiva.
'Se, anche tenendo conto dell'inflazione, della metodologia di Eurostat e del settore informale, continuiamo a registrare forti aumenti degli affitti, questi potrebbero essere trainati dalle nuove costruzioni o da immobili completamente ristrutturati che entrano sul mercato', ha aggiunto Soaita.
In Croazia, il forte balzo è 'causato dalla decisione delle autorità locali della capitale Zagabria di aumentare i canoni per la categoria degli affitti sociali', secondo l'istituzione che fornisce i dati.
Gli immobili d'investimento ridisegnano il mercato degli affitti in Croazia
Il professor Gojko Bezovan, dell'Università di Zagabria, osserva che una quota significativa del patrimonio abitativo croato si è finanziarizzata, con investimenti in appartamenti e immobili orientati al turismo diventati la forma dominante di risparmio.
Di conseguenza, una parte consistente degli appartamenti nelle nuove costruzioni non viene acquistata per abitarci e rimane spesso vuota.
Ha sottolineato che in Croazia è stata introdotta, a partire dal 2025, un'imposta sugli appartamenti sfitti. Nel corso del 2025 e del 2026 si è registrato un forte aumento del numero di contratti di locazione residenziale registrati presso l'Amministrazione fiscale.
'Di conseguenza, un numero maggiore di abitazioni di qualità superiore nelle grandi città è entrato nel mercato degli affitti, con canoni nettamente superiori alla media', ha spiegato a Euronews Business.
La Turchia guida la classifica dell'inflazione degli affitti
Se si includono i Paesi candidati all'UE e quelli dell'EFTA, la Turchia registra la maggiore inflazione degli affitti: il dato annuo tra i secondi trimestri del 2025 e del 2026 è pari al 49,6%.
Tuttavia, a differenza di Romania e Croazia, in Turchia non si è verificato un'impennata improvvisa. Gli affitti stanno aumentando gradualmente. L'inflazione complessiva è stata anch'essa superiore al 30% nello stesso periodo, il che significa che l'aumento reale degli affitti è stato inferiore rispetto a quello registrato in quei due Paesi.
Gli affitti sono cresciuti a doppia cifra anche in Serbia, con un aumento del 12,5%. L'incremento è stato inoltre superiore al 5% in Bulgaria (9,9%), Macedonia del Nord (9,2%), Islanda (8,6%), Grecia (7,5%), Cechia (6,2%), Albania (6%), Slovacchia (5,3%), Lituania (5,3%) e Portogallo (5,2%).
Calano in termini reali nelle grandi economie
Tra le quattro maggiori economie dell'UE, soltanto l'Italia, con il 3,5%, ha superato la media europea del 3%. L'inflazione degli affitti è stata del 2,5% in Spagna, del 2,1% in Germania e dell'1,6% in Francia.
Come nei tre Paesi citati sopra, anche in Belgio, Estonia, Finlandia e Lussemburgo, tenendo conto dell'inflazione, gli affitti non sono aumentati in termini reali.
Tra agosto 2025 e agosto 2026 gli affitti nell'UE sono aumentati del 2,9%. In generale, il dato conferma un andamento simile a quello registrato tra i secondi trimestri di quegli anni, con l'eccezione della Croazia, dove l'aumento annuo ad agosto è stato molto più contenuto, pari al 4,3%.
Ciò è dovuto al forte balzo dell'indice tra luglio e agosto 2025, che ha inciso sia sulle variazioni mensili sia su quelle trimestrali.
Forte concorrenza per un'offerta limitata di case in affitto
Emma Rosser, direttrice della ricerca sul settore residenziale EMEA di JLL, ha osservato che nei dati complessivi di Eurostat su tutti i contratti di locazione non si vedono aumenti molto marcati, ma la crescita resta sostenuta e sta accelerando sui nuovi contratti, il che potrebbe essere indicativo di difficoltà future per l'intero mercato.
'La forte concorrenza per un'offerta limitata di case in affitto nelle città europee sta alimentando un robusto aumento dei prezzi per i nuovi contratti', ha spiegato a Euronews Business.
Ha aggiunto che questo squilibrio tra domanda e offerta riguarda tutta l'Europa, ma è più marcato nelle città dove la crescita degli affitti è più alta.
La dottoressa Nóra Teller, ricercatrice del Metropolitan Research Institute di Budapest, ha spiegato che tra i fattori che spingono al rialzo gli affitti ci sono elementi economici, dinamiche demografiche e vincoli dal lato dell'offerta.
'Per lunghi periodi i tassi d'interesse molto bassi hanno sostenuto il ricorso al credito immobiliare, ma nel 2022 i costi di finanziamento sono aumentati bruscamente, spingendo molti acquirenti alla prima casa verso il settore degli affitti privati', ha detto a Euronews Business.
Ha inoltre sottolineato che la finanziarizzazione sta spingendo i prezzi verso l'alto: investitori istituzionali, fondi di private equity, società di investimento immobiliare e proprietari che acquistano per affittare considerano sempre più la casa come un asset finanziario, piuttosto che un bene sociale.